司法部


司法部关于印发《司法行政系统思想政治工作方案》的通知
司法部
司发通〔2000〕122号




各省、自治区、直辖市司法厅（局），新疆生产建设兵团司法局、监狱管理局，部机
关各司局，部直属单位：
《司法行政系统思想政治工作方案》已经部党组会审议通过，现印发你们，请认真贯彻落实。


（2000年8月23日）


为加强和改进新时期司法行政系统思想政治工作，根据《中共中央关于加强和改进思想政治工作的若干意见》、中央思想政治工作会议和江泽民总书记重要讲话精神以及司法部《关于加强和改进司法行政系统思想政治工作的意见》，制定如下实施方案。
一、新时期司法行政系统思想政治工作的地位作用、指导方针和目标任务
1．思想政治工作是经济工作和其他一切工作的生命线，是司法行政工作的生命线。做好思想政治工作是全党的大事，是司法行政机关的大事，是新时期司法行政机关履行法律保障、法律服务等职责的重要保证，也是建设一支合格的、高素质的司法行政干警队伍的必然要求。
2．加强和改进司法行政系统思想政治工作，必须坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想和邓小平理论为指导，认真贯彻落实党的三代领导核心关于思想政治工作的论述，特别是江泽民总书记“三个代表”的重要思想和关于思想政治工作一系列重要指示精神；坚持党的基本理论、基本路线和基本纲领；坚持以经济建设为中心，为全党全国工作大局服务，为促进司法行政工作改革与发展，推进依法治国、建设社会主义法治国家进程服务；坚持从实际出发，增强针对性和实效性；坚持教育与管理相结合；坚持解决思想问题同解决实际问题相结合；坚持在党的领导下，依靠各方面的力量共同来做；坚持因地制宜，因人制宜，因事制宜，因时制宜，结合本部门实际，加强分类指导。
3．新时期司法行政系统思想政治工作的主要任务和目标是：用马克思主义、邓小平理论和江总书记关于“三个代表”的重要思想武装全体干警，用革命的理想信念凝聚人心；用严格执法、热情服务统一干警思想；用政治意识、责任意识、大局意识鼓舞斗志，振奋精神。全系统思想政治工作氛围更加浓厚，广大干警的政治觉悟和思想道德水平明显提高，对建设有中国特色社会主义的信心和共产主义理想明显增强，行业正气明显上升，思想政治教育各项任务和群众性精神文明创建活动取得明显成效。
二、大力加强思想政治建设，坚持不懈地用科学的理论武装干警
4．坚持把思想政治建设放在首位。加强和改进思想政治工作，最根本的是坚持和巩固马克思主义在意识形态领域的指导地位；坚持马克思主义的指导地位，最基础的工作是用马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论武装党员、教育干警。各级司法行政机关要认真组织广大党员、干警学习马克思列宁主义、毛泽东思想特别是邓小平理论，教育广大党员、干警始终坚持正确的政治方向、政治立场、政治观点，增强政治敏锐性和政治鉴别力，不断提高政治理论素质，进一步坚定信念，增强信心，认清资本主义必然灭亡，共产主义必然胜利的历史大趋势，始终保持政治立场的坚定性和思想道德的纯洁性。
5．按照中央的指示精神和司法部党组的要求，继续组织广大干警深入学习《江泽民论“三观”——世界观 人生观 价值观》、《江泽民论严格执法热情服务》、《江泽民论做新时期的新人》等书，从世界观入手，教育全体干警牢固树立全心全意为人民服务的宗旨意识，牢固树立正确的世界观、人生观、价值观，努力提高思想觉悟和道德水平，真正解决“为谁执法，为谁服务”的问题。
6．把思想政治教育与科学文化教育结合起来。按照中央的要求，在认真学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论的同时，广泛学习经济、政治、法律、科技、历史、文化、管理等方面的知识，学习国际政治和国际经济方面的知识，进一步丰富学习内容，拓宽新的知识领域，适应时代发展的要求。要制定规划，将其纳入各种读书班、培训班、学习日的学习内容，统筹安排，循序渐进，逐步深入。
7．把思想政治教育与形势教育结合起来。充分利用形势报告会、政治学习日、参观考察等多种形式和手段，使广大干警及时了解国际国内政治经济形势，经常分析干警的思想动态和思想倾向，见微知著，见缝插针，及时引导，因人施教，因事施教，因时施教。要认真组织广大干警学习马克思主义哲学，掌握科学的世界观和方法论，树立正确的形势观，用辩证的观点观察社会、分析形势，帮助引导他们认清现象和本质、主流和支流、正确和谬误，始终保持清醒的头脑，增强在复杂的情况下判断是非、明辨真伪的能力。要鼓励、引导广大干警进行自我教育，坚持自觉学习，广泛开展每日“三个一”活动，即：每天坚持听一次中央台新闻广播、阅读一次党报党刊、收看一次中央电视台新闻联播；有条件的地方，要学习和推广监狱、劳教干警撰写《警情日记》等有益做法，广泛开展有针对性的、形式多样的自我教育活动，不断提高广大干警紧跟党中央战略部署的主动性和自觉意识。
8．建立健全理论学习制度，将政治理论学习活动纳入规范化、制度化轨道。坚持党委（党组）中心组学习制度和政治学习日制度，把自学与集中学有机结合起来，每月安排适当时间进行学习讨论，每季度举办一到两次理论报告会或专题讲座，邀请有关部门领导或专家学者作专题辅导报告，每年举办一次研讨会，重点围绕一、两个专题进行集中学习讨论，交流学习体会，对学有所获、成绩突出者要进行表彰。要组织有关方面力量，定期对干警政治理论学习情况进行考试考核，将其结果记入个人学习档案，作为考核、选用、提拔干部的依据之一。
三、进一步加强党风廉政建设，加强职业道德和执业纪律教育，不断提高干警的组织纪律观念
9．坚持从严治政、从严治警的方针，深入开展反腐败斗争，防止和纠正部门行业不正之风。要认真学习江总书记“三个代表”的重要思想，切实增强宗旨意识、公仆意识和廉政意识，真正做到“严格执法、热情服务”，确保执法公正，防止司法腐败。重点治理监狱、劳教系统少数干警中存在的虐待罪犯、劳教人员和在办理减刑（期）、假释、保（所）外就医中的违法违纪问题；重点治理法律服务领域中群众意见多、社会反应大的难点、热点问题，坚决查处少数律师、公证员、基层法律服务人员在办案、办证等过程中存在的违法违纪问题，维护法律的权威和尊严、维护人民群众的合法权益、维护干警的良好形象。
10．加强干警队伍纪律建设，增强党的纪律观念。加强和改进党的思想政治工作，必须同切实加强和坚决维护党的纪律结合起来，以保证干警队伍的思想统一和战斗力的提高。要进一步严肃党的政治纪律、组织纪律、经济工作纪律、群众工作纪律，切实加强机关工作纪律、财经纪律、保密纪律、执业纪律的教育和整顿，对干警队伍中存在的各种违反纪律和纪律松弛的问题，要认真分析产生的原因，提出治理和防范措施，切实加以纠正，进一步严肃党纪政纪，确保令行禁止，政令畅通。
11．高度重视干警特别是领导干部八小时以外的思想政治工作，及时进行教育引导，防范和化解可能出现的问题。要建立健全家访、谈心制度等，及时了解干警的业余表现情况，发现问题，及时采取措施加以解决。努力培养干警良好的道德风尚。
12．建立健全符合司法行政工作实际情况的、有效的监督管理机制，加大监督力度，防止滥用权力。进一步深化政务公开、狱务公开和所务公开，增强工作的透明度；加强主动监督和事前防范，把监督的关口前移，努力做到权力行使到哪里，监督制约措施就行使到哪里。充分发挥舆论监督、社会监督、群众监督和纪检监察机关监督的作用，增强监督的实效性。
13．重点抓好对领导干部的教育、监督和管理，不断增强思想政治工作的说服力和感召力。要加强领导干部的教育、管理和监督，既要管好自己，也要管好家属子女和身边工作人员。要建立健全领导干部收入申报、礼品登记和个人重大事项报告制度、考核制度、谈话提醒制度和诫勉制度，严格党内民主生活，在班子成员之间开展积极认真的批评和自我批评，使领导干部始终置于各级党组织和广大干警的监督之下。
14．坚持党的干部路线和干部政策，严格执行《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》，严格干部选拔任用制度，防止用人上的不正之风。凡涉及重要的人事安排和干部任免，必须在事先沟通、酝酿的基础上，由党委（党组）会议集体讨论决定，防止和克服临时动议和少数人说了算。对群众没有推荐、政工部门没有考核、党委（党组）没有讨论或多数人不同意的干部人选，不能通过。
四、开展形式多样的思想政治教育活动，积极探索新形势下思想政治工作的规律和方法
15．广泛开展爱国主义、集体主义、社会主义和基本国情教育。结合本单位实际，积极开展知识竞赛、演讲赛、参观学习、座谈讨论等活动，建立荣誉室、陈列室、展览室等，大力开展形式多样、行之有效的教育活动，如监狱、劳教人民警察授衔举行宣誓仪式，利用重要纪念日举行阅警式，定期举行升国旗、唱国歌仪式等等。
16．坚持进行艰苦创业精神教育，引导干警正确认识国情，正确认识建设有中国特色社会主义的长期性、艰巨性和复杂性，正确认识司法行政系统的现实状况，正视存在的困难和问题。要把艰苦创业精神教育同开展“致富思源、富而思进”教育活动结合起来，鼓励先进，鞭策后进，共同前进。大力弘扬司法行政系统形成的刻苦学习的钻研精神、争创一流的敬业精神、迎难而上的拼搏精神、两袖清风的廉洁精神和以有为争有位，以有位创有为的进取精神，激励干警艰苦奋斗，开拓进取。
17．要坚持一切从实际出发，解放思想，实事求是的思想路线，坚持理论联系实际，着眼于马克思主义理论的运用，着眼于对实际问题的理论思考，着眼于新的实践和新的发展，发扬勇于开拓、勇于创新的精神，紧密联系本地区、本部门、本单位的实际，不断研究新情况，解决新问题，走出新路子，在司法行政工作改革与发展的实践中，不断地有所发现，有所创新，有所提高，有所前进，使我们的事业永葆生机与活力。
18．深入扎实地开展“争创人民满意的司法行政干警（单位）”活动，继续在全系统深入开展现代化文明监狱、现代化文明劳教所、文明律师事务所、文明公证处、文明司法所、文明法律服务所、文明处（科）室和文明家庭及警民共建等各类群众性精神文明创建活动，尽快制定完善各种创建活动的相关规定、标准、措施、办法，保障创建工作常抓不懈，持之以恒，并做到经常化、制度化、规范化，不断推动全系统精神文明建设的深入开展。
19．培养先进，树立典型，以榜样的力量激励广大干警奋发向上，开拓进取。注意发现、培养、宣传先进集体和先进人物，树立一批在全系统和全社会有影响的先进典型，使大家学有榜样、赶有目标。通过大力宣传典型，弘扬正气，在全系统形成崇尚先进、学习先进、争当先进的良好风气。要建立奖励制度，增强表彰活动的激励作用、导向作用，更好地发挥榜样的标杆作用和辐射效应。
20．大力开展群众性文化体育活动。利用黑板报、广播站、文化室、俱乐部等文化体育设施，广泛开展各种文体活动，倡导文明健康的生活方式，活跃干警精神文化生活。继续开展“金剑文化工程”活动，结合司法行政工作，适时组织开展征文、书画展、文艺演出和体育竞赛等活动，使干警文化生活多姿多采，健康向上。要积极为广大干警开展文体活动创造有利条件，对那些地处偏僻、条件艰苦的基层单位，上级机关要在经费、物质等方面给予适度倾斜，帮助抓好文化体育设施建设。
21．各地要通过召开司法行政干警家属座谈会、联欢会，走访慰问干警家属，开展“文明户”、“五好家庭”、“廉内助”等评选活动，增进单位、干警和家属三方的沟通和了解，增进家属的荣誉感和自豪感，使家属关心、理解并支持司法行政工作，督促干警安心本职，努力工作，积极奉献。
22．司法行政系统报刊、出版、影视等单位要发挥法制宣传教育的主阵地作用，不断推出高质量、高品位的文章、栏目、书籍和影视作品，大力宣传广大干警的无私奉献、艰苦创业精神，弘扬真善美，鞭挞假丑恶，营造良好的社会环境和舆论氛围。
23．紧密结合社会精神文化生活的新发展，在继承和发扬优良传统的基础上，努力增强创新意识，积极探索出一套行之有效的方式、方法、手段和机制，不断提高思想政治工作的感召力和渗透力。对过去的好传统、好办法要坚持，但更重要的是要把传统的方法和现代的方法结合起来，认真分析研究新形势下司法行政系统思想政治工作面临的新情况、新问题，根据各个职能部门工作岗位、工作性质、工作对象的不同情况和特点，认真思考，深入研究，从共性与个性、一般与特殊的结合上进行创新和改进，找出规律，制定办法，对症下药，突出时代感，加强针对性，注重实效性，以广大干警喜闻乐见、生动活泼的形式开展工作，做到春风化雨、润物无声、入脑入心。对司法行政机关和广大干警在实践中创造的思想政治工作的新鲜经验和成功做法，要及时加以总结推广。注意发挥信息网络等现代化技术和大众传媒的作用，积极探索运用互联网等现代化传媒手段开展思想政治工作，不断拓宽工作渠道，以提高时效性，扩大覆盖面，增强影响力。
五、把解决思想问题与解决实际问题结合起来，进一步调动广大干警的积极性
24．认真贯彻落实党和国家的各项政策，多做得人心、暖人心、稳人心的工作，靠事业留人，感情留人，适当的待遇留人。尊重人、理解人、关心人，在全系统广大干警中努力形成互相关心、互相帮助、互相爱护的良好风气，特别是各级领导机关和领导干部，对广大干警要做到政治上帮助、工作上支持、生活上关心，对干警关注的难点、热点问题，心要想到、话要说到、事要做到。各级司法行政机关都要把每年办几件作用大、影响大、干警欢迎的实事作为一项制度长期坚持下去。
25．要广泛开展谈心活动，特别是一把手和分管领导要带头开展谈心活动。通过谈心，进一步密切干群关系，理顺情绪，化解矛盾，增进理解。要深入开展“送温暖”活动，在重要节假日期间，各级领导要深入基层，走访慰问干警，对干警的医疗、休假、探亲、福利待遇及家庭困难等，要千方百计帮助解决。
26．认真做好离退休人员的思想政治工作。认真落实有关政策，关心他们的生活，定期召开老干部座谈会；各级领导每年都要走访、看望老干部，听取老干部的建议和意见；关心离退休人员的文化生活，加强老干部活动场所建设，广泛开展有利于身心健康的各种文体娱乐活动，大力普及科学文化知识和科学健身强体等方面的知识；对身体条件好的老同志，在征得本人同意的情况下，可就有关重大课题，组织他们开展适当的调研活动，努力做到老有所养、老有所教、老有所乐、老有所为。
六、切实加强党组织对思想政治工作的领导
27．各级党组织要把加强和改进党的思想政治工作放在重要议事日程，切实加强领导，狠抓各项工作措施的落实。党委（党组）一把手要负起第一责任人的职责，领导班子其他成员实行“一岗双责”，一手抓分管业务，一手抓思想政治工作。各省（区、市）司法厅（局）党委（党组）可根据需要，建立由有关方面人员参加的思想政治工作联系会议制度或思想政治工作例会制度。
28．切实加强和改进党的领导，保证思想政治工作的顺利进行。牢固树立“关键在党”和“治国必先治党，治党务必从严”的思想，坚持不懈地按照江总书记“三个代表”的重要思想教育广大党员特别是党员领导干部，充分发挥各级党组织的战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用。要严格党内组织生活，认真坚持“三会一课”制度，开好民主生活会，坚持民主评议党员制度。按照中央的要求，继续抓好“三讲”教育，使“三讲”教育经常化、制度化，切实加强党的各级领导班子建设，力争取得更大的成效。
29．紧密联系司法行政工作和干警思想实际情况和特点，突出重点，抓住关键，使思想政治工作既有整体推进，又有重点突破，不断取得阶段性成果。要根据当前思想政治工作存在的难点、热点问题，在一定时期内有针对性、有侧重地开展一两项重大活动，真正解决一些实际问题，力争使思想政治工作每隔一段时间在某些方面都有新的改进，新的面貌，新的提高。
30．进一步明确各部门、各级干部、党团员的思想政治工作职责，逐级建立党组织统一领导，一把手亲自抓，分管领导具体抓，党政工团、宣传、纪检等部门分工负责，密切协同，齐抓共管的思想政治工作网络体系和相应的责任机制。上级司法行政机关要加强对下级司法行政机关思想政治工作的指导与监督，做到思想政治工作和业务工作一同部署、一同检查、一同考核。
31．建立完善思想政治工作的激励机制和保障机制。大力表彰思想政治工作先进集体和先进个人，树立思想政治工作先进典型，及时推广他们的先进经验。有条件的地区和单位要设立思想政治工作奖励基金，用于奖励在思想政治工作领域做出突出贡献的单位和个人。
32．建立思想政治工作评估制度和责任追究制度。在党委（党组）统一领导下，由政工部门牵头，组织有关方面的领导、专家和群众代表，对本单位、本部门的思想政治工作的状况和效果进行综合测评，并采取走访座谈、问卷调查等多种形式，广泛了解干部群众对加强和改进本单位、本部门思想政治工作的意见和建议，对干警、群众反映的问题要在认真研究的基础上，提出改进意见，定期向干警通报改进情况，自觉接受群众的监督。要把思想政治工作的实际效果和群众的满意程度作为考核评价一个单位领导班子或领导干部政绩的重要内容，凡思想政治工作抓得不力，导致队伍出现严重问题，要追究有关领导的责任。
33．大力加强思想政治工作队伍建设。按照“三个代表”的要求，注意选拔政治责任心强、业务工作精、思想作风正，热爱政治工作，有一定实践经验的干部充实到政工部门，配齐配强政工人员。要认真落实中央〔1999〕6号文件精神，严格按同级副职配备政工部门领导干部。
34．县（区）以上司法行政机关要根据实际需要，设置精干、高效、协调的政工机构。监狱、劳教机关要按照《监狱劳教工作人民警察政治工作条例》的规定，实行“双首长负责制”，设立政工机构，配备专职政工干部。要注意关心和培养政工干部，不断强化对他们的理论学习和思想教育。通过学历培训、业务培训、网络技术培训和外出学习等形式，不断提高他们的思想素质和业务能力。
35．加强对思想政治工作的理论研究。司法部在适当时候成立司法行政系统思想政治工作研究会，并组织有关方面力量，充分发挥各级学会、协会、科研院所的作用，从理论与实践的结合上进一步加强对新时期司法行政系统思想政治工作的研究论证，为推进工作提供理论支持，努力开创思想政治工作新局面。


2000年9月8日
审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

黑龙江省北安市人民法院 王丹　王长君

一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。