广西玉林市人民政府


玉林市人民政府文件

玉政发[2001]4号

玉林市人民政府关于印发玉林市已购公有住房上市交易实施细则的通知

各县（市）区人民政府（管委），市直各委办局：
《玉林市已购公有住房上市交易实施细则》已经市人民政府第23次常务会议讨论通过，并经自治区住房制度改革委员会批复同意（桂房改字[2001]2号），现印发给你们，请遵照执行。

二OO一年二月十二日


玉林市已购公有住房上市交易实施细则

第一章 总则
第一条 为进一步深化住房制度改革，规范已购公有住房上市交易行为，促进住房二级市场发展，加快住房商品化、社会化的进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）、建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令）和财政部、国土资源部、建设部《关于印发<已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定>的通知》（财综字[1999]113号）及财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号），财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）以及自治区人民政府《关于印发<广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法>的通知》（桂政发[1999]74号）等有关法律、法规，结合我市实际，特制定本细则。
第二条 本细则所称的已购公有住房包括职工按房改政策购买的全产权公有住房、经济适用住房以及全额集资建造的住房。
第三条 本细则所称已购公有住房上市交易，是指已购公有住房依法出售、交换、出租、抵押、赠与、继承的行为。
第四条 本细则适用于已购公有住房首次进入市场交易的管理。已购公有住房再次进入市场交易时，则按私房进入市场交易的有关规定办理。
第二章 上市条件
第五条 已购公有住房上市交易不受购房后居住时间的限制，但应具备以下条件：
（一）拥有已购公有住房全部产权并已取得《房屋所有权证》，并已建立了《个人住房档案》；
（二）已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款；
第六条 属于下列情况的住房不允许上市交易：
（一）部分产权未过渡为全产权的；
（二）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（三）住房面积超过自治区规定的控制标准（科级及科级以下70M2，处级90M2，厅级120M2），或者违反规定利用公款超标准装修，且超标面积部分或超标装修未按照规定补足房价款或装修费用的；
（四）违反房改政策规定多购公有住房，且多购的公有住房未进行清理的；
（五）已购了公有住房又租用公有住房的，且租用公有住房未退出的；
（六）处于户籍冻结区域并已列入拆迁改造公告范围的；
（七）与办公、教学、医疗等场所不能分割实行封闭管理的；
（八）产权共有，未经共有人同意的；
（九）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（十）将已购公有住房上市交易后形成新的住房困难的；
（十一）擅自改变房屋居住使用性质未纠正的；
（十二）司法机关依法判决、裁定、决定查封或者县级以上（含县级）人民政府规定暂不宜上市交易的。
第七条 已购公有住房上市交易应遵守下列规定：
（一）已购公有住房上市交易后，原所有权人及其配偶不得列入新的无房户或住房困难户，也不得再按房改政策规定购买公有住房、经济适用住房和参加集资建房，或者租赁公有住房，需要改善居住条件的，自行通过住房市场解决。
（二）个人出售、交换、赠与、继承已购公有住房时，原产权单位缴纳的共用部位、共用设施维修基金，随房屋产权转移使用；个人缴交的住房共用部位、共用设施维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。该房屋的维修仍按上市交易前公有住房维修管理的有关规定执行。
第三章 交易程序
第八条 已购公有住房上市交易按下列程序办理：
（一）房屋所有权人向当地房改办提出申请，填写《已购公有住房上市交易申请表》，并提交下列材料：
1、《房屋所有权证》；
2、《个人住房档案》；
3、经全体房屋产权共有人签字的申请书；
4、房屋所有权人及共有人的居民身份证或其他有效身份证件；
5、要求提供的其他合法文件。
（二）房改办对以上材料逐项审核，并在《已购公有住房上市交易申请表》上签署意见。
（三）房地产管理部门对《已购公有住房上市交易申请表》及上述规定提供的材料复核，对符合上市规定的发给《已购公有住房上市准入证书》；
（四）房屋所有权人委托具有房地产评估资格的机构，对上市交易的房屋进行评估，评估费按评估值的0.25%收取；
（五）房屋所有权人持《已购公有住房上市准入证书》和房地产评估报告到房地产交易市场进行交易：买卖双方签订已购公有住房买卖合同，并按有关规定缴纳有关收益和税费以及共用建筑面积价款。涉及权属变动的，须在30天内到房产管理部门办理房屋所有权转移登记，并到土地管理部门办理土地使用权变更登记。
（六）成交的已购公有住房办清有关手续后，由市房地产管理部门书面通知房改办。
第九条 已购公有住房上市交易的价格由交易双方协商确定。
第四章 税费政策
第十条 已购公有住房上市交易必须按规定缴纳有关税费。计征税费时，成交值低于评估值，以评估值为计算基数，成交值高于评估值的，以房屋的成交值为计算基数。
（一）职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税；居住超过一年的免征营业税；居住不足一年的，出售时营业税按计算基数减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
（二）已购公有住房所有权人将居住超过一年的住房与任何他方交换住房的，免征营业税；居住不足一年进行交换的，对换房的等值部份免征营业税，超过等值部份的差额计征营业税。
（三）抵押、出租、继承、赠与按规定办理有关手续和缴纳税费。
第十一条 已购公有住房上市交易时，必须按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
（一）土地出让金或相当于土地出让金的缴纳标准和计算办法按自治区的有关规定执行。
（二）土地出让金按规定全额上交财政。
（三）相当于土地出让金的价款全额上交财政，然后由财政按原产权单位权属性确定返还比例，若原单位权属性属事业单位的，财政按50%的比例返还；若原单位权属性属企业的，财政给予全额返还。
（四）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金和价款和所得收益，按财政部关于企业财务处理的规定纳入相应科目。
第十二条 职工出售已购公有住房时获取的所得，应根据个人所得税法的规定，按“财产转让所得”项目向当地地方税务局缴纳个人所得税。但对个人出售自用5年以上家庭唯一生活用房的所得，继续免缴个人所得税。
（一）个人所得税的缴纳额，按有关规定确定。
（二）职工缴纳的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金的形式向当地地方税务局缴纳，地方税务局在收取保证金时，应向纳税人开具“中华人民共和国纳税保证金”收据，并纳入专户存储。
（三）职工出售已购公有住房一年内按市场价重新购房的，收取纳税保证金的地方税务局应按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
（四）职工出售已购公有住房一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
（五）职工在申请退还纳税保证金时，应向当地地方税务局提供合法、有效的售房、购房合同及其他有关证明材料，经审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
（六）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金的个人，应向纳税保证金缴纳地的地方税务局申请退还纳税保证金。
第十三条 未分摊共用建筑面积的已购公有住房上市交易时，需按出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积计算应分摊的共用面积。
8层以上（不含8层，底层属杂物房的除外）有电梯间的高层建筑，分摊的建筑面积由房屋所有权人按其应分摊面积的交易评估价的20%向原产权单位购买，缴交价款；
8层以下（含8层，底层属杂物房的除外）没有电梯间的多层建筑，分摊的共用面积由房屋所有权人按其应分摊的共用面积的交易评估价的10%向原产权单位购买、缴交价款；
原产权单位已撤消的，有接收单位的，应交价款交接收单位，无接收单位的，应交价款交财政管理部门专项用于住房补贴。
第十四条 已购公有住房上市交易在补交分摊的共用建筑面积价款和缴纳规定的有关税费后，收益归个人所有。
第十五条 有下列违规行为的，将根据《自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法〉的通知》（桂政发[1999]74号）的规定给予处罚：
（一）擅自将已购公有住房进行交易的；
（二）将不准上市交易的已购公有住房上市交易；
（三）将已购公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房，或参加集资建房，或再租用公有住房的；
（四）已购公有住房上市出售后，又违反规定领取住房补贴的。
第十六条 在已购公有住房上市交易过程中，有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 本细则由玉林市住房制度改革委员会办公室负责解释。
第十八条 本细则自发布之日起施行。



关于破产企业合同债权转让的法律限制分析
王政 律师

按照债法之基本原理，债即指一方当事人依法得请求他方为一定给付之法律关系。其中，当事人依法订立的合同是产生债之法律关系的一种主要方式，即称之为“合同之债”或“合意之债”。原则上，这种合意之债只在订约的双方当事人（系指债权人和债务人）之间产生法律效力，不应当及于合同外的第三方当事人。所以，债被形象地比喻为债权人和债务人之间的“法锁”，只有债务人履行了自己的义务后，这把“法锁”才能打开。但是按照我国《合同法》之相关条文规定，债权人是可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人的，而且这种债权转让行为只须对债务人履行通知义务即可。是否所有的合同债权都可以进行转让呢？对列入破产企业的合同债权转让是否存在某些特殊限制呢？本文在此主要就“破产企业合同债权转让之法律限制”问题做些法理性分析，希望能引起有关破产企业或与破产企业合同债权相关联的当事人的必要重视，以避免因破产企业债权转让存在问题而引发不必要的纠纷。

一、关于破产企业合同债权的特殊性分析
按照我国目前《破产法》及相关司法解释的规定，企业因经营管理不善而严重资不抵债后可以向当地人民法院申请破产；企业的债权人也可以向债务人所在地的人民法院提起破产清算的偿债程序。人民法院在宣告企业破产之日起十五日内便可成立清算组，接管破产企业。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组可以依法进行必要民事活动。企业进入破产清算程序后，企业的所有合同债权（包括在破产清算期间形成的债权）便被列入破产企业财产的范围。破产企业的合同债权具有哪些特殊性呢？我们不妨通过有关的具体法律规定内容对破产企业债权的一些特殊性作必要分析。
（一）按照我国《破产法》第二十五条内容之规定，即“破产企业的债务人和财产持有人，只能向清算组清偿债务或者交付财产”。即一般情况下，破产企业债权的受偿主体只能是清算组。
（二）按照《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》（以下简称“《破产规定》”）第十九条内容之规定，即“人民法院受理企业破产案件后，以债务人为原告的其他民事纠纷案件尚在一审程序的，受诉人民法院应当将案件移送受理破产案件的人民法院”。即破产企业的涉诉债权是能够改变案件司法管辖权的一个重要理由。
（三）按照《破产规定》第七十条内容之规定，即“债务人在被宣告破产时未到期的债权视为已到期，属于破产财产，但应当减去未到期的利息”。即破产企业的债权不受原合同所约定债权的履行期间限制。
（四）按照《破产规定》第七十三条内容之规定，即“清算组应当向破产企业的债务人和财产持有人发出书面通知，要求债务人和财产持有人于限定的时间向清算组清偿债务或者交付财产。破产企业的债务人和财产持有人有异议的，应当在收到通知后的七日内提出，由人民法院作出裁定。破产企业的债务人和财产持有人在收到通知后既不向清算组清偿债务或者交付财产，又没有正当理由不在规定的异议期内提出异议的，由清算组向人民法院提出申请，经人民法院裁定后强制执行”。即破产企业的债权必须经过同债务人直接确认或人民法院裁定确认后才可进入破产财产或执行程序。
我们认为：上述法律及司法解释内容关于破产企业债权的一些规定应主要是针对破产企业合同债权的一些规定，同时也反映了破产企业合同债权的某些特殊性。

二、关于一般合同债权转让的前提条件分析
我国《合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”。依据《合同法》该条规定内容，我们认为：一般合同债权原则是可以进行转让的，但特殊情况下不得进行转让。特殊情况是指上述三种情形。即只要不存在国家法律规定或当事人约定方面的转让限制，债权人对其债权进行转让原则上应受法律保护。
但是依据《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。也就是说债权人转让债权仅须履行通知债务人的义务即可，并无须征得债务人的同意。同时，为保护债务人利益，债权转让通知一经发出确认，就具有不可撤销的法律效力；在债务人向债权受让人履行义务前，且债权受让人同意撤销的应视为债权转让的通知没有发出。
另外，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第二十七条内容规定“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人”。第二十九条内容规定“合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人”。通过此司法解释内容，我们认为：债权人将其合同债权转让后，债权的受让人便取代原合同债权人的法律地位，成为合同主体的一方当事人。但是为保护债权受让人的利益，债权人对其所转让的债权存在瑕疵担保义务，即债权人与债务人应对债权的受让人就转让的债权存在的瑕疵承担连带责任。这或许也是一般合同债权转让无须经过债务人确认的一个重要理由吧。
　　　
三、关于破产企业合同债权转让的法律限制分析
通过以上破产企业合同债权所存在的特殊性和一般合同债权可转让性的法律分析，我们认为：目前我国法律没有关于破产企业合同债权转让的禁止性规定；按照法律规定的原则精神和相关司法解释内容，破产企业的合同债权是可以进行转让的，但应当在考虑破产企业合同债权特殊性的基础上对其转让要从转让主体、确认程序、转让公开、优先受让等方面进行必要的法律限制。
（一）首先，破产企业合同债权的转让主体只能是进入破产宣告程序后的破产企业清算组。除了破产企业清算组外，其他任何法律主体（包括人民法院、破产企业债权人、债务人等）都无权对破产企业合同债权的转让问题作出决定。此向限制符合清算组在企业破产后代行企业法人能力的相关法律规定。
（二）其次，破产企业转让的合同债权必须经过确认，没有经过确认程序的合同债权不得进行转让。因为没有经过债权确认程序，破产企业合同债权存在的真实性、时效性难以得到保证，转让后无法保证债权受让人的权益。破产企业合同债权的确认主要存在以下三种方式：第一、清算组向债务人发出书面催收债务的通知书后，债务人明确以书面形式表示按债务催收通知书中确定的数额偿还债务的；第二、债务人对债务催收通知书确定的债务数额提出异议后，人民法院以裁定形式对具体的债权数额进行确定的；第三、在企业破产宣告前合同债权已经通过生效的法院裁判或仲裁裁决进行确认的。需要特别强调说明的是：破产企业清算组委托会计师事务所等中介机构对破产企业合同债权进行单方审计并出具审计结论的行为不属于破产企业合同债权的确认程序。
（三）再次，转让破产企业合同债权必须通过公开拍卖程序。因为破产企业转让合同债权的直接目的是为了将债权变成现金，以便应对破产清算费用或更公平、更及时地进行破产财产分配；同时也为了保证能对破产企业合同债权进行公平合理的定价，不致因转让价款太低而损害破产企业和相关利害关系人的权益。所以，对破产企业合同债权转让只有通过市场拍卖程序进行才符合公开透明的竞价原则，才能保证破产企业和相关利害关系人的最大利益。
（四）最后，转让破产企业合同债权还应当保证在同等价款条件下破产企业债权人的优先受让权。因为，企业破产后将直接影响到破产企业原债权人的利益，它们本应享有的债权可能因债务人破产无法得到偿还或无法得到充分偿还。如果在同等价款条件下，法律赋予破产企业债权人有优先受让破产企业所转让的破产企业合同债权的权利，那么也算是实现破产企业与破产企业债权人之间利益平衡的一种方式。当然，破产企业的债务人也可以通过拍卖程序受让或购买破产企业的合同债权，但是其不得通过受让破产企业合同债权的形式与自己所欠破产企业的债务进行抵销。因为破产企业债务人在受让破产企业债权后可通过行使抵销权的方式来降低自己实际应承担的债务（因为债权的受让价格一般明显低于债权的实际数额），从而损害破产企业的利益。

综上所述，考虑到破产企业合同债权的特殊性，对其转让行为进行一定的限制是必要的，尤其是要求被转让的合同债权必须经过确认和公开拍卖这两个程序非常地有必要。因为，对破产企业合同债权转让进行限制，其目的就在于实现破产企业、破产企业的相关利害关系人（包括破产企业员工、债务人、债权人等）、破产企业合同债权的受让人等各方主体的利益平衡。破产企业合同债权转让时若没有经过确认和公开拍卖程序的，该转让行为应属无效，其所产生的不良法律后果应由破产企业清算组或破产企业合同债权的受让人来承担。对未经确认的破产企业合同债权，即使已通过公开拍卖程序，债务人也有权（基于对原债权人的抗辩权）拒绝向被转让的合同债权的受让人履行义务。鉴于目前我国《破产法》及相关司法解释对破产企业债权转让还缺乏具体明确的规定，在企业破产实践中，破产企业债权转让因存在不经确认、不公开拍卖等诸多不规范因素往往会引发出诸多不必要的诉讼纠纷。所以，我们希望立法机关在制定新的《破产法》时要充分考虑这些问题，也希望破产企业或与破产企业合同债权相关联的当事人在处置或转让破产企业合同债权时也要充分重视这些问题。

2006-4-1

（作者简介：王政，系北京市优仕联律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和诉讼等方面的法律业务，具有多年律师执业经验）。