律师看法：房价降了，差价谁来买单？

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡，房价直线下降，业已高价购房的业主可谓损失惨重，短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元，无疑产生了巨大的心理落差，要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前，深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而，更多的是没有享受补偿的业主，他们的损失可否要求开发商来承担？
2008年6月17日星期二晚上18：40，江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅，与大家一起探讨了目前的热门话题：房价降了，差价谁来买单？【详见网址：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下：
守株待兔，等待开发商主动补偿降价损失，无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者，更希望了解的是，他们是否有权利要求开发商补偿差价？也就是说，开发商有没有义务向购房者补偿差价？所谓义务，无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务，从我国现行法律规定来看，我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后，房屋价格下降，损失由开发商来承担。一般来说，房价或升或降，是一种正常的市场行为，法律不会进行干涉。
关于约定义务，关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为，虽然法律没有规定，但是，在平等的民事主体之间，法律允许“意思自治”，只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定，可以从以下三个方面来考察：
第一，双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道，开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏，供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定，或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均可以在此约定，构成商品房买卖合同的一部分，对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定，按双方约定的处理。从现实情况来看，之前房地产市场一直处于“卖方市场”，购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二，双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定，并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第三条的规定，如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售，购房者据此签订了商品房买卖合同，可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三，即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定，也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后，对外公开作出承诺，愿意一定标准补偿业已购房的业主，那么该承诺已经作出即发生法律效力，购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形，购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是，购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商，请求开发商给予适当补偿，只要双方意思表示一致，法律并不禁止。
此外，即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致，购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场，开发商违约情形比比皆是，如欺诈，房屋质量问题，迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权，很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房，最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说，如果开发商存在下列情形之一的，购房者享有合同解除权：
（1）商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人；
（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（6）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（7）房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（8）商品房买卖合同未作约定，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出３％；
（9）开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
（10）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。

四川省司法厅


四川省司法厅关于印发《四川省〈民间纠纷处理办法〉实施细则》的通知


各市、地、州司法局：
现将重新修订的《四川省〈民间纠纷处理办法〉实施细则》印发你们，请遵照执行。


四川省司法厅
二○○○年五月二十三日


四川省《民间纠纷处理办法》实施细则
第一章 总 则
第一条 为正确及时处理民间纠纷，防止民间纠纷激化，预防犯罪，减少诉讼，维护我省社会安定，根据《人民调解委员会组织条例》第九条、《四川省〈人民调解委员会组织条例〉实施细则》第二十条、司法部《民间纠纷处理办法》第二十四条等规定，结合我省处理民间纠纷工作实践，制定本实施细则。
第二条 基层人民政府根据《人民调解委员会组织条例》第九条规定处理经过人民调解委员会调解，当事人未达成协议或者达成协议后又反悔的民间纠纷。
城市街道办事处可以代基层人民政府处理民间纠纷。
第三条 司法助理员是基层人民政府的司法行政工作人员，代表基层人民政府具体负责处理民间纠纷的工作。
县（市、区）司法局指导民间纠纷处理工作。
基层人民政府处理民间纠纷，应当争取公安、法院、民政、工商、税务、土地管理等有关部门的支持、配合。
第四条 基层人民政府处理民间纠纷应遵循以下原则：
（一）法制原则。基层人民政府处理民间纠纷应当以事实为根据，以法律为准绳，法律、法规、规章和政策没有明确规定的，依社会公德进行处理。
（二）尊重纠纷当事人诉讼权利原则。不得因未经基层人民政府处理或处理不成而限制纠纷当事人向人民法院起诉。
（三）先行调解原则。调解是处理民间纠纷的必经程序，受理纠纷后，应当先行调解，调解达不成协议的，再作出处理决定。
（四）回避原则。具体处理民间纠纷的司法助理员与所处理的纠纷有利害关系，应当自行回避，当事人也可以申请其回避。
（五）对当事人适用法律一律平等的原则。基层人民政府处理民间纠纷，不论当事人职位、民族、信仰、财产等差别，在适用法律上一律平等。
（六）不处罚原则。基层人民政府处理民间纠纷，不得给予当事人人身或财产处罚。

第二章 处理民间纠纷的范围
第五条 基层人民政府处理民间纠纷的范围是公民之间有关人身、财产权益和其他日常生活中发生的纠纷：
（一）家庭纠纷（婚姻纠纷除外）；
（二）赡养、抚养、扶养纠纷；
（三）继承纠纷；
（四）邻里纠纷；
（五）债务纠纷；
（六）房屋、宅基地纠纷；
（七）损坏赔偿纠纷；
（八）生产经营性纠纷；
（九）其他民间纠纷。
第六条 基层人民政府处理以下民间纠纷：
（一）经人民调解委员会调解，当事人未达成协议或者达成协议一方当事人反悔，重新协议不成的纠纷；
（二）不符合起诉条件，人民法院不予受理的纠纷；
（三）符合起诉条件，当事人不愿到人民法院起诉的纠纷。
第七条 基层人民政府不处理下列民间纠纷：
（一）婚姻纠纷；
（二）一方当事人已向人民法院提起诉讼的纠纷；
（三）基层人民政府已经处理过，当事人未提出新的事实和理由，而再次提出申请的纠纷；
（四）法律、法规、规章和政策明确规定由指定部门处理的纠纷；
（五）虽由民间纠纷引起，但已明显转化为治安、刑事案件的纠纷。

第三章 处理民间纠纷申请的受理
第八条 基层人民政府受理申请处理的民间纠纷，必须符合下列条件：
（一）须有要求处理纠纷的申请人；
（二）申请人是该纠纷的当事人、当事人的近亲属或委托代理人；
（三）有明确的对方当事人；
（四）有具体的申请事项、事实根据和理由；
（五）属于基层人民政府处理民间纠纷的范围。
第九条 对未经人民调解委员会调解的民间纠纷，应当劝说当事人先通过人民调解组织调解；如果当事人坚持由基层人民政府处理的，或者不适合人民调解委员会调解的重大、疑难民事纠纷，基层人民政府可以直接受理。
第十条 当事人申请处理的民间纠纷，由被申请人户籍所在地的基层人民政府受理；被申请人户籍所在地与经常居住地不一致的，由经常居住地的基层人民政府受理。
第十一条 属于跨区域的民间纠纷，各该基层人民政府都可受理。
基层人民政府之间因纠纷受理权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了，由共同上级人民政府及其职能部门指定一个基层人民政府受理。
第十二条 人民调解委员会在调解未达成协议，或者达成协议后一方当事人反悔的，应当支持合理一方当事人申请基层人民政府予以处理，或者告知其向人民法院起诉。
第十三条 当事人申请处理民间纠纷一般采用书面形式，在特殊情况下也可采用口头形式。对口头申请，应做好笔录，并由申请人签章或者捺印。
第十四条 具体负责处理纠纷的司法助理员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人也有权用口头或者书面方式申请其回避：
（一）是本纠纷的当事人或者当时人的近亲属；
（二）与本纠纷当事人有利害关系；
（三）与本纠纷当事人有其他关系，可能影响公正处理的。
基层人民政府负责人决定司法助理员的回避，并另行指派他人代理司法助理员处理纠纷。

第四章 处理民间纠纷的程序
第十五条 基层人民政府对处理民间纠纷申请进行全面审查。对符合受理条件的，予以登记立案；对应由其他部门处理的民间纠纷，告知当事人到有关部门申请处理。
第十六条 基层人民政府处理民间纠纷，应当做好下列准备工作：
（一）将处理民间纠纷申请书副本送达被申请人；
（二）分别听取双方当事人的陈述，弄清争执的焦点，纠纷形成的原因和当事人的要求，告知纠纷当事人有责任提供有关纠纷的证据；
（三）对当事人提供证据的真实性进行审查；
（四）必要时，向有关单位和个人调查、核实和收集证据，或者进行实地勘验，或者请有关部门进行损伤鉴定，出具鉴定结论；
（五）在基本查明纠纷事实和掌握证据材料的基础上，拟定处理方案，确定处理的时间、地点和方式。
第十七条 处理纠纷时，根据需要可以邀请有关单位和群众参加。被邀请的单位和个人，应当协助做好处理纠纷工作。
第十八条 涉及个人隐私和生产经营秘密的纠纷，不得邀请群众参加。
第十九条 处理民间纠纷一般应按下列步骤进行：
（一）将有处理时间、地点、内容的书面通知书送达纠纷当事人，要求双方当事人准时到场；
（二）向双方当事人说明基层人民政府处理民间纠纷的法律法规依据、性质、原则和效力，告知双方当事人在处理中享有的权利和应承担的义务以及应遵守的纪律；
（三）按申请人，被申请人顺序由双方当事人以及代理人陈述纠纷事实；
（四）有针对性地询问纠纷当事人，并当场出示有关证据、宣读鉴定结论、宣读勘验笔录；
（五）引导双方当事人及其代理人按申请人被申请人顺序发言，就争议问题展开辩论，说明双方对纠纷事实责任的看法和解决纠纷的具体意见、要求；
（六）在查明事实，分清是非的基础上，依据有关法律、法规、规章、政策和社会公德进行调解，支持、保护合理的意见、要求；批评、教育不法行为和不合理的要求，指出过错者应承担的法律责任，引导和促使双方当事人互谅互让，自愿达成协议；
（七）在一方当事人经教育仍提出无理要求，致使调解失败的，司法助理员根据认定的事实，依据有关法律、法规和政策的规定，分清是非，明确责任，提出处理决定意见，报基层人民政府审查。
第二十条 调解达成协议的，应当制作《XX人民政府调解协议书》。
第二十一条 《调解协议书》应当写明以下内容：
（一）年度编号；
（二）双方当事人的姓名、性别、年龄、民族、文化、职业和单位或住址，如有代理人的，则应写明代理人姓名；
（三）纠纷案由；
（四）纠纷申请人及申请的日期和基层人民政府受理的日期；
（五）调解达成协议的日期及调解协议的内容；
（六）由双方当事人、司法助理员署名并加盖基层人民政府的印章。
第二十二条 基层人民政府要依据有关法律、法规、规章和政策的规定，认真审查承办司法助理员制作的《处理决定意见书》，作出处理决定。
第二十三条 对于经过人民调解委员会调解过的纠纷，处理时应当先审查原调解协议书，并按下列情况分别处理；
（一）原调解协议书符合法律、法规、规章和政策的，作出维持原协议的处理决定；
（二）原调解协议书部分错误的，作出部分变更的处理决定；
（三）原调解协议书违背法律、法规、规章、政策或社会公德的，应当予以撤销，另行作出处理决定。
第二十四条 作出处理决定，应当制作《XX人民政府处理决定书》，由基层人民政府主管领导审定；对影响面大、政策性强，特别复杂的重大、疑难民间纠纷，应当由基层人民政府负责人集体审定或召集有关联席会议审定。
第二十五条 《基层人民政府处理决定书》应当包括以下内容：
（一）年度编号；
（二）双方当事人的姓名、性别、年龄、民族、文化、职业、单位或住址，如有代理人的，则应写明代理人姓名；
（三）纠纷案由、申请人申请的日期、基层人民政府受理的日期；
（四）纠纷情节、责任分析，以及按照《民法通则》第一百三十四条所列停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等十种民事责任形式，确定责任一方当事人的具体民事责任；
（五）决定生效的日期；
（六）承办司法助理员署名并加盖基层人民政府的印章。
第二十六条 基层人民政府作出处理决定，应当以书面形式通知双方当事人到场，并由司法助理员当场宣读。一方当事人经两次通知，无正当理由拒不到场的，不影响作出处理决定。
第二十七条 在处理纠纷过程中，遇有下列情形之一的应当终止处理；
（一）双方当事人自行和解的；
（二）申请人撤回申请的；
（三）一方当事人向人民法院起诉的；
（四）虽以民间纠纷出现，但当事人的行为已经触犯国家刑律或违反《治安管理处罚条例》的；
（五）虽以民间纠纷出现，但依照法律、法规、规章和政策规定应由有关部门处理的纠纷。
对本条第四、第五种情况，应将有关情况介绍给有关部门处理，同时办好卷宗移交手续。
第二十八条 基层人民政府处理民间纠纷，负责承办的司法助理员可与当地人民法庭取得联系，听取审判人员的意见。
第二十九条 基层人民政府处理民间纠纷不得收取受理费，但下列费用应当由当事人承担：
（一）处理民间纠纷的文书成本费；
（二）证人误工费、聘请勘验人员的勘验费、鉴定费；
（三）办案人员调查、取证等差旅费；
以上费用由申请人预交，纠纷处理结束后，按实际支出额，根据过错原则承担；调解达成协议的可双方协商承担。
第三十条 处理民间纠纷，应当在受理后两个月内处理终结；特别复杂疑难的，可以延长一个月。

第五章 处理民间纠纷法律文书的履行
第三十一条 基层人民政府应在五日内将《调解协议书》和《处理决定书》送达双方当事人，受送达人在送达回执上签字；受送达人不在时，由其成年家属或所在单位代收、签字；受送达人拒绝收签或无人代收时，送达人可请邻居或所在单位人员作证，将文书留置其住所或工作处，代收、留置视为送达。
第三十二条 基层人民政府依法主持调解达成的调解协议，自《调解协议书》送达之日起生效。
基层人民政府依法作出的处理决定，自《处理决定书》送达之日起十五日内当事人未就原纠纷向人民法院起诉的，即发生法律效力；当事人就原纠纷向人民法院起诉，人民法院裁定不予受理的，自裁定书送达当事人之日起发生法律效力。
对发生法律效力的调解协议和处理决定，当事人应当执行。
第三十三条 对产生法律效力的《调解协议书》、《处理决定书》当事人拒不执行的，基层人民政府可根据当事人一方的申请，在其职权范围内采取必要的措施予以执行。
第三十四条 申请执行的当事人，应提供被执行人可供执行的财产等情况。
第三十五条 当事人申请执行的期限为三个月，《调解协议书》从送达之日起算；《处理决定书》从规定期满的次日起算。
第三十六条 基层人民政府对拒不执行民间纠纷《调解协议书》和生效《处理决定书》的，应当支持权益受损方向人民法院提起民事诉讼，依法维护其合法权益。
第三十七条 基层人民政府处理民间纠纷，应做好立案登记和文书归档工作，整个处理活动的文字资料，包括受理申请、调查询问笔录、有关证据材料、调解处理活动记录、调解书或处理决定书、送达回执、执行通知书及执行情况记录等，均应全部整理入卷，按一案一卷的要求进行装订归档。

第六章 附则
第三十八条 本细则所称基层人民政府是指乡、镇人民政府。
第三十九条 企事业单位人民调解工作管理机构，经本单位行政领导授权，参照本《细则》处理本单位职工家属之间的民间纠纷。
第四十条 本《细则》由四川省司法厅负责解释。
第四十一条 本《细则》自修订重新发布之日起施行。原《四川省〈民间纠纷处理办法〉实施细则》即行废止。