加强党校学员学风建设的若干思考/洪 碧 华

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 05:25:15   浏览:9280   来源:法律资料网
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加强党校学员学风建设的若干思考
洪 碧 华

[内容摘要]:党校的学风是党校教育的灵魂和生命线。如果学风不正,党校教育的成效就无从谈起。大规模培训干部更需要端正党校学风。文章就党校的学风建设取得的成效,存在的主要问题谈谈个人初浅的看法,并努力寻求解决问题的有效对策。目的在于端正学风,全面带动党校的其他作风建设。充分发挥党校培养领导干部的阵地和熔炉作用,实现校风、党风和社会风气的根本好转。
[关键词]:党校、学员、 学风建设

党校是在党委领导下培养党政干部的学校,党校姓党,其基本定位是“三个阵地、一个熔炉”。学风就是学习的态度和风格。毛泽东同志指出:“所谓学风问题,实际上就是领导机关、全体干部、全体党员的思想方法问题,是我们对待马克思主义的态度问题,是全党的工作态度问题”。也就是说学风属于思想路线、思想作风问题,核心是正确认识理论与实践的关系。党校的学风是党校教育的灵魂和生命线。如果学风不正,党校教育的成效就无从谈起。大规模培训干部更需要端正党校学风。笔者在党校从事教研工作20多年,主要是担任教员、也当过进修班、科长班的学员,还兼任过主体班、函授班的班主任。对学员的学风问题有一定的了解,对党校学员学风的总体评价,可以说主流是好的,大部分是好的或者比较好的,令人满意的。党校的校训是“实事求是”,所以我们看问题应当客观全面,一分为二,不能因为个别党校或者部分学员出点问题,就全盘否定党校的教学培训工作,近年来,党校的学风建设取得了一定的成效,应该加以肯定。下面我就党校的学风建设取得的成效,存在的主要问题谈谈个人初浅的看法,并寻求解决的对策。
一、主要的成效
(一)领导高度重视、自始至终抓学风建设。每学期主体班开学式、结业式,各分管的校领导和兼任校长的市委副书记、市委组织部长等都要亲自到位并作动员报告,在开学式上,给新学员作学习动员,明确办班的目的意义,强调学习政治理论的重要性及其如何端正学风,怎样做到理论联系实际;2005年,笔者参加中央党校政法师资班学习。在9月2日上午庄严的开学式上,聆听了曾庆红校长所做的《当前的国内外形势及我们的任务》(当晚的中央台新闻联播头条报道)。在各班次的毕业、结业式上,校领导都要做总结评价,表彰先进,颁发毕业或结业证书,合影留念。参加开学式和结业式的学员到课率最高,基本上达到99%-100%,而且大家都会认真听讲,记笔记,学习态度非常端正。张绳华同志担任漳州市委副书记、组织部长兼党校校长时,十分重视干部培训教育,规定未经党校培训、轮训的,不予以提拨使用。并独创了年轻干部培训的“三三制”,即三分之一的时间在党校学习理论,三分之一的时间到部队军训,三分之一的时间回单位搞社会调查及外出参观考察。这种培训方式效果显著,学员既增长了知识,开阔了视野,又端正了学风,增强了组织纪律性。
(二)学员的思想认识和学习积极性有了较大提高。通过入学教育,学员思想认识水平和学习的积极性有了一定的提高。自觉转变角色,努力实现三个转变:“从领导干部向普通学员转变、从繁忙的工作向集中精力学习转变、从家庭生活向集体生活转变”,迅速适应新的学习和生活环境;树立三风“刻苦的学风、团结的班风、严谨的作风”。大部分学员政治上积极要求进步,对组织上的调训都很珍惜,能够认真应对。变“要我学”为“我要学”。近年来,随着互联网的出现,教师讲课内容丰富,信息量大,课件图文并茂,生动形象,教师的讲课水平大大提高,学员的学习兴趣也相应提高,看得清楚,听得进去,印象深刻。近年来,我校不断进行教学改革,按照《党校工作条例》和《干部培训条例》规定的要求,采用案例式、互动式、体验式等教学新方式,双向互动,让学员参与讨论,在县处级班实施“情景模拟教学”,在科级班进行“依法行政案例教学”,改变传统的“满堂灌”作法,实行“2+x”教学,留1/3时间让学员提问,老师解答,效果良好,受到大家一致好评。
(三)学员能自觉遵守学校各种规章制度。这跟我们党校实行的严格的教学管理制度有关。在学员管理方面,我们有严格的规章制度和严密的组织机构,配备专职的班主任和辅导员,配合校部、教务处和总务处等部门具体负责班级工作。各班成立班两委和学习小组、党小组,依托班两委和小组长管理学员,协助班主任做好日常管理工作。严格实施教学计划,不随便调换课程,朝令夕改,学员会无可适从,必须维护《功课表》的权威。学员一入学,就及时分发《学员须知》或者《学员守则》,宣布党校的“五严”规定:①严格执行休息制度,招待所晚上12点以前关门,“党校不是宾馆、培训不是开会”;②严格执行考勤制度,不准旷课,特殊情况下,请假必须有书面手续,由班主任报市委组织部审批后,方可准假,并且每人累计不得超过5次课,否则取消结业资格;③严格遵守课堂纪律,不准吸烟,不准随意进出教室,上课不准接打手机、不收发短信息;要尊重教师劳动成果,认真听讲,做好学习笔记。④严格执行考试考核制度,在结业前必须提交一篇理论研讨文章或者考察报告,填写一份学习总结鉴定表,参加一次理论笔试(一般是考“申论”),成绩合格者方可结业;⑤严于律己,加强党性锻炼。实现“三个转变”,再大的官进了党校也只是一名普通学员;要正确处理好工作与学习的矛盾;健全民主生活会,积极开展批评与自我批评。严格执行省委转发的《关于加强对党校学员党性教育的五条规定》,不准利用学习培训之机用公款互相宴请,吃喝玩乐,不准利用学习的机会去串门跑官要官。此外,我们还实行考勤通报制度,每天都要把出勤情况公布上墙壁,接受公开监督,切实提高学员的出勤率;开展评优创先活动,激发学员的学习积极性。
二、存在的问题
2001年,党的十五届六中全会做出《中共中央关于加强和改进党的作风建设的决定》,针对当时党风存在的突出问题,要求全面加强党的思想作风、学风、工作作风、领导作风和干部生活作风建设,主要任务是“八个坚持、八个反对”,在全国引发一场整顿党风运动。2006年,安徽铜陵市一个叫“风雨是晴”的网民,在网络上发贴,反映铜陵市委党校学员学风不正,建议市委书记“狠抓干部作风建设”,整顿干部学风运动再次拉开序幕。
当前党校学员学风究竟存在哪些主要问题?请看媒体的几则报道:2004年5月18日,新华网刊登一篇文章《为什么党校旁边的酒家一家比一家排场》,披露了一些党校学员吃请成风,一些干部趁上级领导读书的机会前来看望,名正言顺地孝敬领导的事实。2004年6月16日,中国青年报发表《海南省委党校文凭“批发案”》,分析了令整个党校系统蒙羞的海南省委党校文凭“批发案”,读来令人震惊。2006年,中央电视台“焦点访谈”专栏报道:四川省南充县委党校函授招生考试中出现抄袭、代考等严重舞弊现象。媒体的报道,特别是英特网的炒作,在社会上引起强烈反响,给各级党校的声誉造成极坏的影响,甚至影响到整个执政党的社会形象。党校文凭尤其是函授学历受到有关部门和社会人士的质疑,党校的函授本科文凭不能报考司法资格。于是在2006年,原中央党校曾庆红校长叫停函授办学。函授教育作为党的干部培训的历史任务已经完成,党校的主要任务是转为短期培训轮训。
有的文章把党校学员学风问题归纳为“六大歪风”:笑纳下属“慰问”,沉湎于觥筹交错之中。相互吃请,礼尚往来。跑门子,拉关系,功夫用在了校外。车来车往,他来你送;进出自由,胡作非为。学校管理松懈,甚至是放任自流。体会文章难动笔,他人捉刀来帮忙。这些问题虽然发生在少数学员身上,但影响极坏,危害性大。
(一)学员学习动机不纯。进党校培训学习,机会难得,本该刻苦学习,努力提高自己的道德素质与业务能力,但一些干部却把进党校学习视为个人升迁的一种途径,视为拉关系走后门的一个好机会,使一个本来应该充满学习、研讨、探索气氛的地方,成为一个“公关”、“社交”以至行贿受贿的场所。这种现象在一些地方已成为公开的秘密。
一部分学员进党校,有的学习动机不纯,而且动机又不只是一种,就是为了“养养神、认认人、串串门、拿张文凭”,可以结交一些朋友,拉拉关系,解决一些个人实际困难,为受请托的亲戚朋友办点实事;全国各地党校的情况大同小异,学风不正,带有普遍性问题,不但主体班次,函授班也同样存在类似问题,甚至更加严重。有的学习态度不够端正,学习效果不佳,平时不重视学习,不善于学习,认为学理论没有用,一听到学习就喊没有时间,顾不上,却整天忙于不必要的应酬。有的学习不刻苦,马马虎虎,应付了事,满足于一知半解;有的人喜欢搞形式主义,做表面文章,在学习中摆样子,热衷于“做秀”,甚至说的一套,做的一套,一边学习马列主义理论,一边干起违法犯罪勾当。如2000年4月,沈阳市原市长慕绥新第一次到中央党校学习,他不仅自己不学习,反而搞了一个陪读班子。他在党校院里住,陪读人员在外边租了房子,替他“捉刀”写平时交流座谈的发言稿和毕业论文。马向东在中央党校学习期间被评为优秀的毕业论文,也是组织一班人马代写的,雇“枪手”写文章,自己却跑到外面去狂赌豪赌,讲党性锻炼,夸夸其谈,实际上,其行为非常恶劣。有的人讲究实用主义,理论联系实惠,“只认顶头上司,不认真理”,内在驱动力不足,对学习不感兴趣,教与学、学与用相脱节,老师讲的系统理论,马克思主义世界观方法论,讲“三基本五当代”,他们认为是讲大话,大道理不实用,倒是对那些技术性、操作性的知识喜欢听,甚至低级趣味、黄段子、鬼点子受欢迎。
党校是官场的一角,不是世外桃源,党校的学风、校风是党风的组成部分,是一个缩影。党风和社会风气不好,必然影响到党校的学习风气。个别领导在用人问题上出现腐败现象,不看政绩看关系,任人唯亲、任人唯钱。到党校学习培训与组织上提拔重用没有挂钩,党校只管培训,提拔干部是领导和组织部门的事情。出现“学与不学一个样、学好学坏一个样”,“学而不识、学而不用”,一定程度挫伤了学员的学习积极性。“官本位”问题不解决,中国的许多问题就难以解决。
(二)党校管理不严,甚至是放任自流。党校校风不正,问题虽然出在学员身上,但跟学校管理松懈有关。党校主体班的学员大多数有一定的领导职务,有的职务甚至还比校长的职务更高,权力更大,而学员的人事关系又不在党校,这在客观上给管理带来一定的难度,但深层次原因还是党校管理人员缺乏责任心,怕得罪人。学员学不学,学得怎么样,与学校无碍,如果管理严了,以后就不好找学员办事。因此,虽然各级党校都制定了比较严格的学员管理制度,但在执行上睁一只眼,闭一只眼,学员逃课不管,不认真听课不管,考试作弊不管,作业和论文叫人代写不管,随意吃喝、游山玩水也不管,不少教职员工还经常接受学员的吃请。教育培训工作缺乏针对性,教学质量不高。以前,在党校教育中,培训内容上下“一般粗”、不分班次对象“一锅煮”,针对性不强,质量和效果不好。一些教员讲课理论深度不够,回答现实问题的能力不强,个别教员文化、理论水平和实际工作经验明显不如学员;学校管理人员文化理论素质也不高,不少人只能做一些服务性的工作,在组织研讨、回答问题和对学员的学习指导等方面力不能及,这也在一定程度上影响了领导干部在党校培训的积极性。
三、思考与建议
党校学风问题已是一个不容回避的现实问题,必须引起各级党组织以及党校的高度重视,并采取措施加以制止。铲除这股歪风,亟需采取如下对策。
(一)党委重视,明确党校培训的指导思想。一级党委配有一所党校,党校办得怎样跟当地党委重视程度有关。党校承担着教育培训干部的重要任务,在很大程度上决定和影响着干部的素质和能力,直接关系着我党执政能力、执政水平和执政方向。由于党校培训对象的特殊性,如果党校学风不正,势必影响校风、党风乃至整个社会风气,产生难以估量的不良社会后果。因此,必须坚持“党校姓党”的原则,高度重视党校干部教育中的学风建设,把它列入党校工作的首要问题。列入党委的议事日程。俗语说“老大难、老大难、老大过问就不难!”
(二)加强教育,提高学员的思想政治素质。要解决党员干部的思想问题,就必须重视理想信念教育,世界观、人生观、价值观和权力观教育,使全体干部从思想上筑起反腐防腐的防线。近年来,中央反复强调要努力建设一支忠诚于马克思主义,坚持走中国特色社会主义道路,会治党治国治军的高素质领导干部队伍。高素质就是“政治上靠得住,工作上有本事,作风上过得硬”。而从思想上讲,就是要有坚强的党性,宽阔的视野,务实的战略思维能力,归根到底要有马克思主义理论修养。因此,各级党校要切实发扬理论联系实际的马克思主义学风,实事求是,不做表面文章。真正静下心来,系统学习“三基本五当代”知识,提高学员的理论素养,培养“世纪眼光”,塑造“战略思维”,增强“党性修养”。
(三)学用结合,杜绝用人上的不正之风。大规模培训干部以来,每五年就会轮训一遍。并非凡是进党校学习都会被提拨重用,不要认为进党校学习是提拔前“镀金”。调训学员,党校要管,单位要管,组织部门要管,纪检监察部门也要管,形成一种多管齐下的管理模式,凡是在学习期间有违纪行为的,要严肃查处。杜绝用人上的不正之风,选人用人必须公平公正公开透明。引导党员干部树立科学发展观和正确政绩观和幸福观,防止干部“带病提拔”和“带病上岗”,切实提高选人用人水平。把党校培训与组织部门用人相挂钩,建立干部培训的学籍档案和老师评价机制,供组织部门任用干部时参考。按照现行体制,我们党校教师只能尽量做好本职工作,爱岗敬业,努力做好本职工作,就是最好的为人民服务!

(四)多管齐下,不断完善监督机制。有的认为,监督官员是组织部门和纪检监察部门的职责。哪里有官员腐败了,就认为是组织和纪检监察部门不力。事实上,人民群众是国家的主人,群众的眼睛是雪亮的,群众才上是真正的英雄,是最重要的监督主体,对官员的监督不仅要依靠组织部门、纪检监察部门和新闻媒体,更要依靠群众举报,充分发挥其主人翁精神,只要每个人都行动起来,腐败分子就无处藏身。要建立多层次、网络状的监督体系,互相配合,形成强大的社会舆论压力。失去制约的机制必将产生腐败,必须从严管理,依法治校。

(五)强化管理,提高党校自身建设。一是要完善学习和管理制度,严肃纪律;二是不断提高党校教职工总体素质,树立正气,能胜任本职工作;党校学风问题是一个需要长期解决的问题,必须重点抓好引导工作。教师为人师表,要用教风、教态引导学员,用规章制度来约束学员,把人性感化与师德感化结合起来。“三基本五当代”仍然是党校教学主题,要把旧题讲出新意,认真备课,站着讲课,内容丰富,注意理论理想实际,讲课内容要贴近生活、贴近现实。要把提高素质与能力相结合,适应成人教育的特点,探求教学方式方法。三是强化党校管理,既严格管理教员,又要严格管理学员;通过强化管理和严肃纪律,树立风清气正的党校学风。
总之,端正学风,使党校成为党员干部的阵地和熔炉,需要学员、党校以及党委组织、纪检部门的共同努力,综合治理,标本兼治。学员要明确学习的目的性,加强党性锻炼;党校要严格管理,增加教学内容的实用性和科学性。学风问题是对待马克思主义的态度问题,只有坚持理论联系实际,才能树立良好的学风。通过改进学风,全面带动党校的其他作风建设。
参考资料
1、《应当关注党校的学风建设》评论员文章,载于《领导科学》2004年第21期。
2、王捷《铲除党校歪风亟需解决五大问题》,新华网,2007-7-20/2007-9-4.
3、李丽《用“三个代表”重要思想改进基层党校学风建设》,载于《山东理工大学学报》2003年第6期。
4、梁志忠《坚持理论联系实际,切实改进党校学风》,载于《领导之友》2002年第1期。
5、陈振锟《学风建设事关党校的生命》,载于《福州党校学报》2004年第5期。
6、李高山《关于学风建设的几个问题》,载于《山西省委党校学报》2007年第2期。
7、田继贤《也说党校的校风》,载于《中国选举与治理网》,2007-7-16/2007-9-10.

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铜陵市信访事项复查复核暂行办法

安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府令第47号


《铜陵市信访事项复查复核暂行办法》已经2009年11月4日市政府第41次常务会议审议通过,现予公布,自发布之日起实施。

市 长 李 明

二○○九年十二月九日


铜陵市信访事项复查复核暂行办法


第一章 总 则

第一条 为规范信访事项复查(复核)活动,监督行政机关依法行使职权,保护信访人合法权益,引导信访人依法有序信访,根据国务院《信访条例》、《安徽省信访条例》等规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 信访人不服本市行政机关作出的信访书面答复,申请复查(复核);本市行政机关受理复查(复核)申请,作出复查(复核)意见的活动,适用本办法。

第三条 复查(复核)工作应当坚持依法按政策、查明事实、分清责任、合法性审查和合理性审查相结合的原则。

第四条 行政机关对其作出职务行为的事实和依据,负有举证责任。

信访人对其主张的事由及请求,应当提供相应证据材料。

第五条 在复查(复核)机关作出复查(复核)意见前,信访人要求撤回复查(复核)申请的,经复查(复核)机关审查,认为不侵犯社会公共利益和他人合法权益的,应当准许并记录在案。

信访人撤回申请后,不得以同一事实和理由再次提出申请,信访人能够证明撤回申请非本人真实意愿的除外。

第二章 申请与受理

第六条 信访复查(复核)申请,应当由信访人本人提出。

信访人本人因健康等原因不能提出的,可以委托他人提出申请。

委托他人申请的,应当向复查(复核)机关提交由信访人本人签名或盖章的授权委托书。委托书应当明确委托事项、权限和期限。

多人提出同一复查(复核)申请的,应当推选代表,代表人数不得超过5人。

第七条 申请复查(复核)应当符合下列条件:

(一)有具体的复查(复核)请求和事实根据;

(二)属于信访复查(复核)范围;

(三)复查(复核)请求不超过提出信访或申请复查时的请求范围;

(四)在法定期限内提出。

第八条 对市、县(区)政府工作部门作出的信访处理意见或复查意见不服的,由申请人选择,可以向该工作部门的本级政府申请复查或复核,也可以向该工作部门的上一级主管部门申请复查或复核。申请人只能选择一个机关申请复查或复核。

对实行垂直领导的行政机关作出信访处理意见或复查意见不服申请复查或复核的,申请人应当向该行政机关上一级主管部门提出。

第九条 申请人申请复查(复核),应当采用纸质书面方式。书面申请确有困难的,可以口头申请。口头申请的,复查(复核)机关在当面作记录后,由申请人以签字等方式确认。

第十条 申请人申请复查(复核),须提供以下材料:

(一)申请书,申请书应当载明申请人身份事项、联系地址、联系电话以及信访事项的基本情况、申请复查(复核)的具体请求、主要事由等;

(二)申请人的身份证明;

(三)信访事项的处理意见书或复查意见书原件;

(四)相关证据材料;

(五)需由申请人提供的其他材料。

第十一条 复查(复核)申请同时符合本办法第六条至第十条规定的,复查(复核)机关应予受理。

申请材料不完备的,应当书面通知申请人及时补齐,补齐期限最长不超过10日,材料补齐之日为收到日。通知申请人补齐相关材料的时间不计入复查(复核)期限。

申请人复查(复核)申请属于下列情形的,不予受理,并在法定期限内发出不予受理通知书:

(一)不符合本办法第六条至第九条规定的;

(二)申请人材料不符合本办法第十条规定,且未按照要求及时补齐的;

(三)属于其他行政机关受理范围的;

(四)复查(复核)申请已由其他行政机关受理或处理完毕的;

(五)法律法规规定的其他不予受理的。

不予受理通知书应当加盖本机关印章或信访专用章。

第十二条 信访人对信访事项复核意见不服,仍然以同一事实和理由提出投诉请求的,各级政府信访工作机构和其他行政机关不再受理,并书面告知信访人。

信访人不满不再受理告知,仍继续以同一事实和理由提出投诉请求的,各级政府信访工作机构和其他行政机关不再告知。

第十三条 申请人不服办理机关、复查机关不予受理决定的,可以按照《信访条例》第三十四条、第三十五条规定申请复查(复核)。复查(复核)机关在收到申请人的复查(复核)申请后,应在30日内作出以下复查(复核)意见:

(一)不予受理并无不当的,予以维持;

(二)不予受理不当的,撤销不予受理通知、责令受理。

第三章 复查复核案件办理

第十四条 复查(复核)机关处理信访事项时,可以听取信访人陈述事实和理由,信访人拒绝的除外。必要时,可以要求信访人、有关组织和人员说明情况。

第十五条 信访人对同一信访事项提出新的事实、理由证明原办理不当或错误以及需要进一步核实有关情况的,复查(复核)机关应向有关组织和人员调查,调查人员不得少于2人。

被调查的有关组织和人员应当配合、接受复查(复核)机关的调查。

调查笔录经被调查人校阅后,由被调查人、调查人签名或盖章。被调查人不愿意签名或盖章的,调查人应当予以注明。

第十六条 复查(复核)机关在受理信访人申请后,发现以下情形之一的,中止处理:

(一)主要证据正在其他法定程序确认过程中;

(二)复查(复核)涉及法律、法规、规章或政策适用问题,需要有权机关作出解释或确认;

(三)其他需要中止处理的情形。

中止处理的原因消除后,应当及时恢复处理。

复查(复核)机关中止、恢复处理,应当告知申请人。

第十七条 复查(复核)机关在受理信访人申请后,发现以下情形之一的,终止处理,并书面告知申请人:

(一)申请人依照本办法第五条的规定,经复查(复核)机关准许撤回申请;

(二)申请人与被申请人在复查(复核)意见作出前自愿达成和解,和解内容不损害公共利益和他人合法权益,并经复查(复核)机关准许;

(三)申请人投诉请求不符合国务院《信访条例》和《安徽省信访条例》规定受理条件;

(四)其他需要终止处理的情形。

第十八条 复查(复核)机关应当在调查和核实后,按照下列规定作出书面答复意见:

(一)原办理(复查)意见事实清楚、证据充分、适用法定依据正确、程序合法、处理恰当的,予以维持;

原办理(复查)意见存在事实认定不清、证据不足、适用法定依据错误、超越或滥用职权等明显不当情形的,分别作出以下处理:

1.退回补充调查;

2.撤销并责令重新处理;

3.变更原办理(复查)意见;

4.确认原办理(复查)意见违法。

(二)申请人请求事实清楚,符合法律、法规、规章或者其他有关规定的,予以支持;

申请人请求事由合理但缺乏法律依据的,应当对申请人做好解释工作;

对申请人请求缺乏事实根据或者不符合法律、法规、规章或者其他有关规定的,不予支持。

第十九条 复查(复核)机关作出书面答复意见后,应当自行或委托相关部门在10日内送达申请人。

市政府作出的复查(复核)书面答复意见,由市信访局送达。

第二十条 重大、复杂、疑难的信访事项,复查(复核)机关可以举行听证,听证所需时间不计算在复查(复核)时限内。

经过听证的复查(复核)意见,可以依法向社会公示。

第四章 附 则

第二十一条 企事业单位信访事项的复查(复核)工作,参照本办法执行。

第二十二条 本办法自发布之日起施行,有效期5年。


浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


  一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
  (一)定制商品房的概念及分类
  所谓定制“商品房定制”,或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想,量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下,房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型,半用户定制型,和用户定制型。
(1)成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
(2)那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商,由于他们把预制和用户定制的特点结合起来,通常被称作半用户定制开发商。
(3)用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法,因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是,用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本,而且建造时间较长,再加上批量化房屋建造的经济性的丧失,使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求,主要是装修方面的,提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情,甚至是交房前后提出。
  (二)定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现,它在精神深处能满足购房者的限量情结,属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略,不断细分消费者群体,对特定的消费者群体进行针对性的设计开发,根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求, 量身定做的个性化用房,尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
  (三)定制开发商品房起源及发展
据说,“定制公寓”概念起源于日本在日本,欧美国家更为普遍,定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制,而非只提供有限的选择方案,称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式,但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出,随着一批主流地产开发商逐步加快公寓(别墅)定制产品的开发,这一类型的定制公寓(别墅)产品的出现,中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样,从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为,定制公寓理念意义大于实际意义。
另外,还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
  二、定制商品房行为的法律属性
  (一)不是委托建造(加工承揽)的合同关系,仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”,从法律上讲,仍应是房地产开发商,而非设计和施工方)。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为,房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商,按照承租人或者购买人的要求专门立项,设计建造,这是企业间或者个人与企业间的商事行为,因为不是对不特定公众的销售,不属于预租预售的法律框架体系范围。
  (二)住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是,定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等,最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更,约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
  开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。
  在国内相关法律法规的制约下,真正的“度身定制”极难实现,当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
  三、商品房定制存在的风险
  (一)工期及造价风险:成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价,定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
  (二)市场销售风险:由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好,销售对象相对较狭窄,而且一般都要求达到比通常标准更高的要求,成本可能提高,又不具有通用性,使得开发商风险相应增大,设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性,如定制人反悔退出或者项目中断,再转售他方时可能受限。
  (三)法律风险:目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求,定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策,都对定制物业有着较多限制,交易的安全性很亟待保障。
  四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
  订制商品房应该建立专门的“定制合同”,对定制部分做专门的约定,明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同,势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同:第一种方式,直接签署买卖合同,将来再签署网络打印的商品房买卖合同,另外一种方式是签署为预约买卖合同(认购书),将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
  (一)如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同,未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定,房地产开发企业预售商品房,必须取得商品房预售许可证明;未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的,将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。也就是说,在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的,就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同,在这种情况下,合同被确认无效后,房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失,包括房屋增值部分的损失只能自行承担,也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定:“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。”
  (二)在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点:
1、在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效,开发商须返还定金。
该观点的法律依据是:
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
  第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定,按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明,上述法律规定的本意是强制性规定。