离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
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审计署


审计署关于印发《审计机关2005年反腐倡廉工作意见》的通知


审纪监发〔２００５〕８号

各省、自治区、直辖市和计划单列市审计厅（局），署机关各单位、各特派员办事处、各派出审计局：

现将《审计机关2005年反腐倡廉工作意见》印发给你们，请认真贯彻执行。









　　　　　　 二○○五年二月六日





审计机关2005年反腐倡廉工作意见



2005年审计机关反腐倡廉工作的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻中央纪委五次全会、国务院第三次廉政工作会议和全国审计工作会议精神，结合审计机关实际，坚持标本兼治、综合治理、惩防并重、注重预防的方针，按照构建审计机关廉政工作体系的要求，坚持从严治理审计队伍，加大预防工作力度，推进审计机关反腐倡廉工作的深入开展，为审计机关独立有效履行职责提供政治和纪律保证。

一、认真开展先进性教育活动，促进领导干部廉洁自律

按照中央关于开展保持共产党员先进性教育活动的要求，紧密联系审计工作实际和审计机关党员队伍建设现状，以实践“三个代表”重要思想为主要内容，组织广大党员学习贯彻党章，学习《“三个代表”重要思想反腐倡廉理论学习纲要》和《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》，学习党员权利保障条例等党内法规，坚定理想信念，坚持党的宗旨，增强党的观念，发扬优良传统，认真解决党员和党组织在思想、组织、作风以及工作方面存在的突出问题，进一步提高广大党员和审计干部廉洁勤政的自觉性。各级审计机关要把反腐倡廉工作作为开展共产党员先进性教育活动的重要内容。通过教育活动促进各级审计机关的廉政建设。各级纪检监察部门要积极参加先进性教育活动，并会同有关部门加强监督检查，保证教育活动顺利开展。要继续坚持立足于教育、着眼于防范的工作思路，把反腐倡廉思想教育纳入审计干部教育培训工作之中，融入领导干部的选拔、管理、使用等各个环节。要把廉政文化作为审计文化建设的重要内容，并加强勤政廉政先进典型的宣传，促进审计人员树立以廉为荣、以贪为耻的良好风尚。

各级审计机关广大党员干部要严格遵守“四大纪律、八项要求”。严格执行领导干部廉洁自律各项规定，在严肃执纪的同时加大组织处理力度。特别是对顶风违纪有以下行为的，必须严肃处理：（一）违反规定收送现金、有价证券和支付凭证的，按照组织程序一律先免职，再依据规定处理。（二）“跑官要官”的，要批评教育，不能提拔使用，在重要岗位上的要予以调整，已得到提拔的要坚决撤下来；对“跑官要官”制止不力造成用人严重失察失误的，要严肃追究责任。（三）放任、纵容配偶、子女及其配偶和身边工作人员利用领导干部职权和职务影响经商办企业或从事中介活动谋取非法利益的，要辞去现任职务或者由组织责令辞职，并按照规定给予纪律处分。（四）利用婚丧嫁娶等事宜收钱敛财的，要严肃查处。（五）参加赌博的，应予以免职，再依据规定处理；到国（境）外赌博的，要从严惩处。今年10月份，各单位要对贯彻执行上述规定的情况进行全面检查，并将落实情况报审计署党组。

二、坚持“外抓纪律、内抓管理”，做好信访举报和查办案件工作

继续坚持“外抓纪律，内抓管理”的廉政工作格局，切实把加强管理、严格纪律作为堵塞漏洞、促进廉政、减少违纪违法问题的重要举措来抓，确保审计纪律和各项内部管理制度的落实。已实行审计经费自理的审计机关，要进一步完善审计公示、审计组执行廉政纪律情况报告、审计回访、定期检查通报等管理监督措施，使“八不准”规定真正成为审计干部廉洁从审的“高压线”。尚未实行审计经费自理的审计机关，要严格执行审计署《关于审计组廉政责任规定》，并从当地实际出发，逐步推行送达审计的工作方法，采取有效措施减少对被审计单位的经费依赖程度。凡是有条件的地方都要实行审计经费自理，努力切断与被审计单位的经济联系，为审计干部廉洁自律创造有利条件。要严格依照国家的法律法规和有关政策，建立健全并严格执行机关内部的各项规章制度和办事规则，完善内控机制，提高管理水平，通过强化管理，达到防患于未然的目的。审计署拟于下半年对各单位执行审计纪律和落实《审计署关于严禁通过社会审计组织获取非法收入的通知》、《领导干部配偶、子女经商办企业的具体规定》等情况，组织一次抽查。

信访举报和查办案件工作是严格纪律、加强管理、遏制违纪违法行为的重要手段。要认真研究分析审计系统发生违纪违法案件的特点和规律，改进工作方式和方法，提高执纪办案工作水平。要整合信访资源，建立和完善经常性工作机制。坚持领导接待日和信箱制度，推行网上举报办法，提倡实名举报。各级信访工作人员，要以高度的政治责任感和工作责任心，认真处理群众来信来访，既要注意从群众信访举报中发现案件线索，认真查清群众反映的违纪违法问题，又要鉴别分析，及时澄清反映不实的问题，支持和保护领导干部敢抓敢管和审计人员履行审计监督职责的积极性。

三、突出关键环节，从源头上预防和治理腐败现象

各级审计机关要不断健全有关审计业务管理和廉政工作制度，进一步规范审计行为，提高依法审计能力和审计工作质量。认真学习贯彻审计署颁布的审计准则和审计项目质量控制办法，积极推行审计日记制度，使审计人员的行为做到有案可查、有责可纠。要认真组织开展“严谨细致，提高质量年”活动，积极探索效能监察的方式和方法，加强审计质量的监督检查，推动“严谨细致，提高质量年”活动落到实处。

加强机关内部财务管理和监督，完善和细化财务、资产管理和内部审计制度，严格执行开支审批程序、建设工程招标投标和政府采购等规定，逐步加大民主理财和财务公开力度。办公楼建设要防止擅自扩大建设规模和超标准超预算，以及截留、动用审计专户收缴的违纪资金和向被审计单位摊派或乱拉赞助资金等问题的发生。纪检监察部门要及时了解掌握相关情况，发现苗头问题及时纠正。

认真贯彻落实《党政领导干部选拔任用工作条例》和《党政领导干部选拔任用工作监督检查办法（试行）》，切实按照公开、民主、竞争、择优的原则，选拔任用领导干部。坚持和完善领导干部竞争上岗办法，实行干部定期交流、轮岗制度。推行业绩写实和量化考核办法，建立科学的干部考核评价体系。推行审计机关领导干部离任经济责任审计和辞职等制度，不断提高干部人事工作的科学化、民主化、制度化水平。

四、加强组织领导，积极构建审计机关廉政工作体系

今年是贯彻落实中共中央颁布的《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》和审计署颁发的《建立健全审计机关廉政工作体系指导意见》的第一年，各级审计机关要从政治和全局的高度，把构建审计机关廉政工作体系作为完善社会主义市场经济体制下审计制度的重要内容，列入重要议事日程，制定具体措施，抓好贯彻落实。纪检监察部门要积极协助党的组织和行政领导班子努力构建审计机关廉政工作体系。审计署将在适当时机组织对落实《实施纲要》和《指导意见》的情况进行检查。

五、落实党风廉政建设责任制，加强纪检监察干部队伍建设

各级领导干部要带头执行党风廉政建设责任制，有关职能部门要按照分工各负其责，纪检监察部门认真履行组织协调职责，强化责任意识，严格责任追究，进一步形成反腐倡廉的整体合力。

纪检监察干部要认真学习实践“三个代表”重要思想，坚持党的宗旨，增强党的观念，努力提高思想政治素质；适应新的形势要求，转变思想作风，改进工作方法，提高工作实效；加强业务培训，熟悉本职业务和审计机关的相关工作，不断提高纪检监察工作能力。审计署各特派办要重视和支持办党组纪检组开展工作，完善工作机制，加强人员培训和工作指导，努力提高纪检工作能力。