贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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卫生部 公安部 国家核安全局


放射性同位素及射线事故管理规定

1986年11月25日，卫生部、公安部、国家核安全局

第一章 总 则
第一条 为防止放射事故的发生，加强对放射事故的管理工作，保障放射工作人员和公众的安全与健康，特制定本规定。
第二条 本规定适用于使用、生产放射性同位素及射线的单位和个人。
第三条 各省、自治区、直辖市卫生、公安厅、局、科委负责本规定的实施。
卫生部工业卫生实验所和各省、自治区、直辖市卫生厅、局所属的放射卫生防护机构负责放射事故的监督管理工作。

第二章 事故的性质和分级分类
第四条 事故性质分为：责任事故、技术事故、其它事故。
第五条 事故级别分为：一般事故、重大事故、特大事故。
第六条 事故类别分为五类
一类：人员受超剂量照射事故，如表1所列；
二类：撒、漏、丢放射性物质事故，如表2—1、2—2、2—3所列；
三类：超过年摄入量限值事故，如表3所列；
四类：超过表面污染控制水平事故；
五类：其它事故，上述4类包括不了的事故。
表1 人员一次受超剂量照射事故分级ｍＳｖ（ｒｅｍ）
------------------------------------------------------------------------------------------
受照人员及部位| 单位| 一般事故 | 重大事故 | 特大事故
| 符号| | |
----------------|------|--------------------|----------------------|------------------
放射性工作人员 | | | |
| | | |
全身或局部 | ＨE |＞50（＞5） |＞100（＞10） |＞250（＞25）
| | | |
眼晶体 | ＨT |＞150（＞15） |＞300（＞30） |＞750（＞75）
| | | |
其它单个组织| ＨT |＞500（＞50） |＞1000（＞100）| 2500（＞250）
或器官 | | | |
| | | |
公众个人 | | | |
全身或局部 | ＨE |＞50（＞0．5） |＞10（＞1） |＞25（＞2．5）
| | | |
任何单个组织| ＨT |＞50（＞5） |＞100（＞10） |＞250（＞25）
或器官 | | | |
| | | |
公众集体 | | | |
| | | |
全身或局部 | Ｓ |＞100（＞10） |＞200（＞20） |＞500（＞50）
------------------------------------------------------------------------------------------
注：1．单个组织或器官受照时应按该组织或器官的ＨＴ标准；
2．公众人数少于20人时应按公众个人标准，事故级别按其中受照剂量最高者定；
3．表1中值不包括天然本底照射、医疗照射和应急照射；
4．有效剂量当量ＨＥ＝∑ＷTＨT在实际应用时可简化为，由外照射个人剂量计所测数值推算的有效剂量当
T
摄入量
量＋5×------------。
年摄入量限值
表2--1 一次撒、漏、丢开放型ａ放射性物质事故分级Ｂｑ（ｕＣｉ）
----------------------------------------------------------------------------------------
放射性核素| 一般事故 | 重大事故 | 特大事故
毒性组别| | |
------------|------------------------|----------------------|----------------------
| 3 --1 | 4 0 | 6 2
极毒组 |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10（＞10 ）|＞4×10（＞10 ）
| 4 0 | 5 | 7 3
高毒组 |＞4×10（＞10 ） |＞4×10（＞10） |＞4×10（＞10 ）
| 5 | 6 2 | 8 4
中毒组 |＞4×10（＞10） |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10（＞10 ）
| 6 2 | 7 3 | 9 5
低毒组 |＞4×10（＞10 ） |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10（＞10 ）
--------------------------------------------------------------------------------------
表2--2 一次撒、漏、丢开放型β、ｒ放射性物质事故分级Ｂｑ（ｕＣｉ）
--------------------------------------------------------------------------------------
放射性核素| 一般事故 | 重大事故 | 特大事故
毒性组别 | | |
------------|------------------------|----------------------|----------------------
| 4 0 | 6 2 | 8 4
极毒组 |＞4×10 （＞10 ） |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10（＞10 ）
| 5 | 7 3 | 9 5
高毒组 |＞4×10 （＞10） |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10（＞10 ）
| 6 2 | 8 4 | 10 6
中毒组 |＞4×10 （＞10 ） |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10 （＞10 ）
| 7 3 | 9 5 | 11 7
低毒组 |＞4×10（＞10 ） |＞4×10 （＞10 ）|＞4×10 （＞10 ）
--------------------------------------------------------------------------------------
表2--3 一次丢失封闭型放射性物质事故分级Ｂｑ（ｕＣｉ）
----------------------------------------------------------------------------------------
放射性核素| 一般事故 | 重大事故 | 特大事故
毒性组别 | | |
------------|------------------------|----------------------|------------------------
| 4 0 | 6 2 | 9 5
极毒组 | ＞4×10（10 ） | ＞4×10（＞10 ）| ＞4×10（＞10 ）
| 5 | 7 3 | 10 6
高毒组 |＞4×10（＞10） | ＞4×10（＞10 ）| ＞4×10 （＞10 ）
| 6 2 | 8 4 | 11 7
中毒组 |＞4×10（＞10） | ＞4×10（＞10 ）| ＞4×10 （＞10 ）
| 7 3 | 9 5 | 12 8
低毒组 |＞4×10（＞10） | ＞4×10（＞10 ）| ＞4×10 （＞10 ）
----------------------------------------------------------------------------------------
注：开放型放射性物质若撕、漏、丢在工作场所外时，表中数值要乘上系数0．1。
表3 一次事故照射中超年摄入量限值事故分级（倍数）
--------------------------------------------------------------
人 员 | 一般事故 | 重大事故 | 特大事故
----------------|------------|------------|----------------
放射性工作人员| ＞1 | ＞2 | ＞5
公众成人 | ＞0．1 | ＞0．2 | ＞0．5
--------------------------------------------------------------
表4 超表面污染控制水平事故分级（倍数）
--------------------------------------------------------------
放射性物质 | 一般事故 | 重大事故 | 特大事故
----------------|------------|------------|----------------
ａ放射性物质 | ＞10 | ＞100 | ＞100
β放射性物质 | ＞100| ＞1000 | ＞10000
--------------------------------------------------------------

第三章 事故处理原则
第七条 事故发生后当事单位要及时采取妥善措施，尽量减少和消除事故的危害和影响，迅速呈报，接受当地放射卫生防护机构的监督及有关部门的指导。
第八条 处理事故时应首先考虑工作人员和公众的生命安全，及时控制事故，防止扩大，避免农作物和其它食物以及水源受到污染。
第九条 要及时认真地收集与事故有关的物品和资料。仔细分析事故原因，判定事故级别，提出处理事故措施时要讲究社会效益和经济效益，尽可能降低事故的损失，保护好国家及公众的财产。
第十条 发生场所、地面、设备污染事故时，要在确定污染的核素、范围、水平后，再采取相应的去污染措施。
第十一条 发生放射性气体、气溶胶和粉末污染空气事故时，要根据监测数据，采取相应的通风、换气、过滤等净化措施。
第十二条 当人员皮肤、伤口被污染时，要迅速予以去除污染和医学处理，对摄入体内者应采取相应的医学处理措施。当需药物促排时，要在专业技术人员的指导下进行。
第十三条 发生丢失放射性物质事故时，发生事故单位要协助公安、卫生部门迅速查找、侦破，追回丢失的放射性物质。
第十四条 对事故中受照人员，可通过个人剂量计、模拟实验、生物及物理检测等方法迅速估算其受照剂量。
第十五条 凡事故受照人员剂量、医学处理及有关的资料，应由发生事故的单位及放射事故业务管理部门立档存查。
第十六条 对一次受照有效剂量当量超过0．05希（5雷姆）者，应给予医学检查；对一次受照有效剂量当量超过0．1希（10雷姆）者，应及时给予医学检查和必要的处理；对一次受照有效剂量当量超过1．0希（100雷姆）者，应由放射病临床部门负责处理。
第十七条 对处理事故人员的应急照射问题，要按国家《放射卫生防护基本标准》中5．2条的要求执行。

第四章 事故报告制度
第十八条 发生事故的单位应立即将事故情况报告主管部门和所在地区的卫生、公安部门。地区卫生、公安部门要迅速逐级上报到省、自治区、直辖市卫生、公安厅（局）。重大事故、特大事故要立即报告卫生部和公安部。
第十九条 发生重大事故和特大事故时，省、自治区、直辖市放射卫生防护部门应立即电告卫生部工业卫生实验所。电告内容按“放射事故报告表”的第一项，并于两周内上报“放射事故报告表”（附录2）。若两周内不能结案的，要先做阶段报告，其内容是：未结案原因、事故处理情况、下一步措施。结案后即时上报“放射事故报告表”。
第二十条 省、自治区、直辖市放射卫生防护部门，每年的一月末将上年度“放射事故年度报告表”（附表3）报卫生部，抄公安部、国家核安全局和卫生部工业卫生实验所。
第二十一条 一次事故可做多种分类或分级时，应按其中最高一级的事故结案。

第五章 奖励与处罚
第二十二条 对在处理事故工作中做出显著成绩的单位或个人，给予表扬或奖励。
第二十三条 对事故发生单位及事故责任者，应视事故情节及后果轻重严肃处理。对违反放射性物品管理规定，在生产、储存、运输、使用中发生事故，尚未造成严重后果的，由公安机关给予治安处罚；造成严重后果的，依法追究刑事责任。对隐瞒事故的要加重处罚。对利用放射性物质进行破坏活动或有意损害他人的要依法严惩。
属于技术事故又不危及公共安全的由单位处理。
第二十四条 事故发生单位要负责赔偿有关单位和个人的经济损失及医学检查治疗费用，并支付事故处理费用和参加处理事故现场人员的差旅费、保健费等。
第二十五条 本规定由卫生部负责解释和组织修订。
附1：术语解释
1．放射事故——指由放射性核素、射线直接或间接对工作人员或公众的健康、安全有危害的异常事件。
2．责任事故——指违反有关规定的人为因素造成的放射事故。
3．技术事故——指因设备质量或故障造成的放射事故。
4．其它事故——指除责任事故和技术事故之外的放射事故。
5．射线——指ｘ、ａ、β、ｒ射线。
6．工作场所——指为了进行放射工作需要工作人员经常或定期逗留的地方。
附2：放射事故报告表
放射事故报告表由发生事故单位负责填写，由当地放射事故业务管理部门签署意见。
本报告表由八开纸迭成十六开，具体样式如下。
封皮式样：
--------------------------------------------------------
|省别：------------ 编号：------------ |
| |
| 放射事故报告表 |
| |
| 事故发生单位：---------------------- |
| 事 故 类 型：---------------------- |
| 事 故 级 别：---------------------- |
| 年 月 日 |
--------------------------------------------------------
里页式样：
----------------------------------------------------------------------------------
| 一、事故概况： |
| 单位：-------- |
|------------------------------------------------------------------------------|
| 时间 | 地点 | 事故责任者 |
|------------------------|------------------------|--------------------------|
| 类别 | 级别 | 性质 |
|------------------------------------------------------------------------------|
| 二、事故主要原因及简要经过： |
| ---------------------------- |
| 三、事故损失：（包括：直接、间接经济损失，处理费用，人员受照剂量，社会影响 |
| …… 等） |
| 四、受照者主要临床症状： |
| ------------------------ |
-----------------------------------------------------------------------------------
续表
--------------------------------------------------------------------
| 五、主要教训： |
| -------------- |
| 六、改进措施： |
| -------------- |
| 七、结案意见： |
| -------------- |
| 主管（技术）领导签字 （单位盖章） |
|----------------------------------------------------------------|
| 八、事故业务管理部门意见：（包括对责任者处理的结论） |
| -------------------------- |
| 主管（技术）领导签字： （单位盖章） |
--------------------------------------------------------------------
注：表格不够用时，可另外加纸。
附3：一九 年度放射事故报告表
----------------------------------
省别：----------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
| 事故级别及性质 | 放射性核素 | | 射线装置 | 人员受照情况
|--------------------------|-------------------|----|----------|-----------------------------
放射事故| 一般 | 重大 | 特大 | 开放型 | 封闭型 |污染| X | 加 | 受照 | 受照 | 剂量当量
| 事故 | 事故 | 事故 | | | | | | 类型 | 人数 |
|--------|--------|--------|---------|---------|面积| 线 | 速 |--------|--------|-----------
|责|技|其|责|技|其|责|技|其|核素|活度|核素|活度| | | |内|外|内| | | | 最小|最大
类 别| | | | | | | | | | | | | |(m2)| 机 | 器 | | |外|男|女|计| |
|任|术|他|任|术|他|任|术|他|名称|(Bq)|名称|(Bq)| |(mA)|(Mec)|照|照|照| | | |(mSv)|(mSv)
----------|--|--|--|--|--|--|--|--|--|----|----|----|----|----|----|-----|--|--|--|--|--|--|-----|-----
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
一类：人员| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
受超剂量照| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
射事故 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
----------|--|--|--|--|--|--|--|--|--|----|----|----|----|----|----|-----|--|--|--|--|--|--|-----|-----
二类：撒漏| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
丢放射性物| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
质事故 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
----------|--|--|--|--|--|--|--|--|--|----|----|----|----|----|----|-----|--|--|--|--|--|--|-----|-----
三类：超过| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
年摄入量限| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
值事故 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
----------|--|--|--|--|--|--|--|--|--|----|----|----|----|----|----|-----|--|--|--|--|--|--|-----|-----
四类：超过| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
表面污染标| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
准事故 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
----------|--|--|--|--|--|--|--|--|--|----|----|----|----|----|----|-----|--|--|--|--|--|--|-----|-----
五类：其它| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
事故 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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--------------------------
|事故 损失|
|---------|
放射事故 | 工 | 经 |
| | |
| 作 | 济 |备注
| | |
类 别 | 日 |(元)|
| | |
---------- |----|----|----
| | |
一类：人员 | | |
受超剂量照 | | |
射事故 | | |
---------- |----|----|----
二类：撒漏 | | |
丢放射性物 | | |
质事故 | | |
---------- |----|----|----
三类：超过 | | |
年摄入量限 | | |
值事故 | | |
---------- |----|----|----
四类：超过 | | |
表面污染标 | | |
准事故 | | |
---------- |----|----|----
五类：其它 | | |
事故 | | |
--------------------------
填表人----签字 主管（技术）领导----签字 填表日期：----年----月----日 填表单位：----盖章