浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
　　　　　　　　　　　------《消费者权益保护法》的适用 田冲

　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
　　《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
　　第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　 （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
　　这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
　　1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
　　2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
　　以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
　　首先，我认为能适用：
　　1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
　　2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
　　3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
　　其次，我认为要有限制性的分别适用。
　　也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
　　1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
　　2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。


广东省广州市人民政府


印发《广州市非营利性出版物管理规定》的通知
广州市人民政府


通知
各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
现将《广州市非营利性出版物管理规定》印发给你们，请遵照执行。

广州市非营利性出版物管理规定

第一章 总 则
第一条 为加强对非营利性出版物的管理，打击非法出版活动，根据国家有关出版管理的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称非营利性出版物，是指一次性的非正式出版物。是机关、团体、企事业组织因工作业务需要而编印的不在社会上公开发行的非商品性的散页或成册出版物。
非营利性出版物的编印单位不得以出版物的名义设置独立的编辑部或类似机构。
第三条 非营利性出版物主要包括以下范围：
（一）纪念性的画册、特刊、专刊；
（二）超出本单位范围使用的宣传性图片（含成套照片）；
（三）社会公益活动的招贴宣传画；
（四）用于本地区、本行业、本系统使用的政治、业务学习资料或资料性图片；
（五）用于对境外宣传的文字、图片（含摺页）资料、图书或画册；
（六）除国家教育行政管理部门规定统一使用的正式教材以外的试验性教材、教学参考书和复习练习册；
（七）中外合资、合作、外资企业以及同境外业务往来较多的单位用于广告宣传的非商品性挂历、台历和单张年历画；
（八）史志资料、学术论文、文件或法规汇编；
（九）用于内部交流而印数在2000册以下的文学艺术类出版物；
（十）其他有特殊需要的不向社会公开发行的非正式出版物。
第四条 凡“地图”、“年鉴”、“名录”等类图书和文化生活服务类图书，不得作为非营利性出版物出版。
第五条 凡报纸、期刊均须由国家批准的报刊社或编辑部出版，不得作为非营利性出版物出版。
第六条 编印非营利性出版物必须遵守《中华人民共和国著作权法》及有关法律、法规、规章。非营利性出版物的内容必须有利于社会主义精神文明建设。

第二章 审批与登记
第七条 编印非营利性出版物必须具备以下条件：
（一）编印者必须是能够对出版物承担责任的机关、团体、企事业组织，个人不能直接出版；
（二）出版物的内容必须与编印单位的工作业务相一致；
（三）出版物不宜在正式出版部门出版；
（四）有出版经费保障。
第八条 编印非营利性出版物，须由编印单位提出申请，经其所在市、区、县级市局级以上（含局级）主管部门同意，报新闻出版行政管理部门审批。
第九条 编印单位提出申请前，须遵守以下规定：
（一）出版物内容涉及国家秘密信息的，应按国家有关保密规定及时确定密级和保密期限，并送广州市保密局备案。对是否属于国家秘密和属于何种密级不明确的，应报广州市保密局审定。
（二）出版物内容涉及宗教或民族问题的，须经广州市宗教事务局或民族事务委员会同意。
（三）编印本市的法规规章汇编，须经广州市人民政府法制局审核同意。
（四）编印基础教育试验性教材、教学参考资料、复习练习册，须经广州市教育委员会审核同意，并报省中小学教材编审室审批。
（五）编印成人教育试验性教材、教学参考资料，须经广州市教育委员会审核同意。
（六）其他各类社会办学部门自编的培训教材、教学参考资料，须先经区、县级市局级以上（含局级）教育主管部门审核同意。
（七）用于对境外宣传的出版物，凡属区、县级市的编印单位，须先经其所在地的对外宣传部门审核同意；广州市直属的编印单位须先经市委对外宣传小组办公室审核同意。
第十条 申请出版非营利性出版物，由编印单位向新闻出版行政管理部门提交包括出版目的、主要内容、读者对象、发放范围、稿源、出版物规格、编辑单位、出版单位、承印单位和经费来源等内容的申请书，填写《非营利性出版物准印证申请登记表》，并提供有关出版物的目录及样
稿。申请事项不得委托他人代理。
第十一条 新闻出版行政管理部门应当自接到申请书之日起15日内作出审批决定。经审核同意的，发给《非营利性出版物准印证》。

第三章 印刷和出版
第十二条 编印单位凭《非营利性出版物准印证》到持有《图书报刊印刷许可证》的印刷厂办理印制手续，承印单位经核对无误后方可印制。印制涉及国家秘密的出版物，承印单位必须持有《国家秘密载体复制许可证》。凡到境外印制的，须经省新闻出版局批准，并办理赴境外印刷的
有关手续。
第十三条 《非营利性出版物准印证》每种核发一份，一次有效。如重复印制，须另行办理手续。
严禁涂改、转让和转借准印证号。
第十四条 印制非营利性出版物必须与批准登记的项目相符，不得印制与批准登记项目不符的出版物。需变更登记项目的，须向原发证机关申报批准。
第十五条 印制非营利性出版物，须在规定位置标明出版记录，包括出版物名称、编印单位、承印单位、使用范围、开本、印张、印数、出版日期、工本费金额（不收工本费的应注明“内部交流”或“赠阅”字样）、准印证全称和证号。刊登广告的，须同时标明临时广告经营许可证号
。违者按非法出版物处理。
第十六条 非营利性出版物须在出版之日起7日内向发证机关缴送3本样本，以备查验。
第十七条 除本规定第三条第（三）款所列的招贴宣传画外，非营利性出版物不得公开征订、销售和陈列，不得通过公开的传播媒介宣传，不得以出版物的名义参与或开展公开的社会活动。

第四章 出版经费
第十八条 非营利性出版物的出版经费，原则上在编印单位的工作业务预算经费中解决。任何单位不得以出版物的名义从事经营活动，不得借编印非营利性出版物为名牟利。
第十九条 因特殊事业或公益事业需要在出版物上刊登广告的，须持非营利性出版物准印证向工商行政管理部门提出申请。获准刊登广告的，不得收取工本费。广告收入限作编印出版经费，不得挪作他用。广告版面不得超过总页码的30％。
第二十条 非营利性出版物需要收取工本费的，由新闻出版行政管理部门按必需的印制费、稿费、编辑费和劳务费用等核算。

第五章 处 罚
第二十一条 凡违反本规定的，除建议其主管部门给予直接责任人行政处分外，还可给予下列行政处罚：
（一）警告；
（二）责令停止发行、没收或销毁出版物；
（三）没收非法所得；
（四）处以出版物总成本价5倍以内罚款。
以上处罚，可视情节单处或并处。
编印单位因受处罚而造成的经济损失，由编印单位自行负责。
第二十二条 当事人对行政处罚不服，可以申请行政复议或提起行政诉讼。但在行政复议或行政诉讼期间，不停止行政处罚的执行。
第二十三条 凡假冒、伪造、转让、转借《非营利性出版物准印证》进行非法出版活动，情节严重，触犯刑律的，除按第二十一条规定对直接责任人进行处罚外，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十四条 新闻出版行政管理部门鼓励检举、揭发违反本规定的单位和个人，并对检举、揭发者给予表扬、奖励。奖励办法由新闻出版行政管理部门另行制定。

第六章 附 则
第二十五条 本规定由广州市新闻出版局负责实施。
第二十六条 本规定由广州市人民政府法制局负责解释。
第二十七条 本规定自公布之日起施行。1988年8月16日广州市人民政府办公厅颁发施行的《广州市出版管理暂行规定》（穗府办〔1988〕83号）同时废止。



1996年5月8日