新一届村委会可否以诉讼方式向上届村委会成员索要公章
——兼评《山东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》第十一条第三款之规定


一、据以研究的案例：左朋仕与莒县安庄镇左家沟村民委员会财产损害赔偿纠纷案
［基本案情］
1999年4月，左朋仕经选举当选为莒县安庄镇左家沟村民委员会(以下简称左家沟村委)主任，任期三年。左朋仕任期届满后仍持有左家沟村委公章、党支部公章和民主理财章共三枚。2002年11月，新一届左家沟村委选举产生，左家沟村委要求左朋仕交接上述三枚公章，左朋仕未进行交接。左家沟村委遂向山东省莒县人民法院(以下简称莒县法院)提起诉讼，要求左朋仕返还公章并赔偿损失1000元。
［裁判要旨］
莒县法院经审理后认为，左朋仕任期届满后无权继续履行村委会主任之职责，应履行交接各项公务的义务。左朋仕的不作为系对左家沟村委合法权益的侵害，左朋仕持有公章拒不交还，妨碍了左家沟村委的工作，应酌情予以经济赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条的规定，莒县法院作出(2003)莒民一初字第561号民事判决：一、左朋仕返还左家沟村委公章及民主理财公章各一枚。二、左朋仕赔偿左家沟村委经济损失1000元，于判决生效后五日内给付。案件受理费50元及案件实际支出费用200元，由左朋仕承担。
左朋仕不服一审判决向山东省日照市中级人民法院上诉称：1、一审法院不应以财产损害赔偿纠纷为案由，该案属行政争议。本届村委会和上届村委会因公章使用引起的争议，不应使用平等主体之间的财产损害赔偿的民事案由，应属行政争议的处理范围，不应通过民事诉讼的途径解决。2、一审判决左朋仕赔偿左家沟村委1000元于法无据。就本案实质内容来看，主要是上届村委会持有公章是否合理合法，新的村委会是否有权索要村委会公章。新的村委会并没有受到1000元的损失。3、一审判决显失公平。一审法院送达开庭传票后，左家沟村委找到左朋仕，说要撤诉，致使左朋仕未到庭参加诉讼陈述理由。请求依法撤销原判，驳回左家沟村委的诉讼请求。
左家沟村委答辩称，左朋仕于2002年4月任期届满后仍持有村委会公章、党支部公章和民主理财章。2002年12月新一届村民委员会选举产生，左朋仕拒不与新村委会交接，依照村民委员会组织法的有关规定，左朋仕任期届满后，理应将所持公章交接给新一届村委会，其占有村委会公章拒不交接，侵犯了村委会的合法权益，依照《民法通则》和《山东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》(以下简称《实施办法》)第十一条的规定，村委会有权对左朋仕提起诉讼，以维护村委会的合法权益。同时由于左朋仕拒不交出公章，致使新一届村委会无法开展工作，给村委会造成了较大经济损失，其理应予以赔偿。一审法院立案后，左朋仕曾找到村委，以交出公章为由要求村委撤回诉讼，但开庭之前，左朋仕仍拒不交出公章。因此，一审判决并未显失公平。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
日照市中级人民法院经审理后认为，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它对本村集体所有的财产有权进行管理和使用，在新一届村委会选举产生后，上一届村委会应当及时向新一届村委会移交公章、财务账目、档案资料及办公设施等。左朋仕作为上一届村委会主任，在任期届满后，拒不移交村委会公章和民主理财章，损害了左家沟村委的合法权益，其持有的村委会公章和民主理财章依法应予返还。左朋仕所称本案不应用财产损害赔偿纠纷案由，本案属于行政争议的主张不成立，不予采纳。左家沟村委主张因左朋仕持有公章给其造成经济损失1000元，但未提供证据证实，对该主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）、（二）项的规定，日照中院于2003年6月21日作出(2003)日民一终字第194号终审判决：一、维持莒县法院(2003)莒民一初字第561号民事判决第一项。二、撤销莒县法院(2003)莒民一初字第561号民事判决第二项。一审案件受理费50元，实际支出费用200元，由左朋仕负担。二审案件受理费50元，实际支出费用200元，由左家沟村委负担。
二、法理评析
本案案情并不复杂，双方当事人争议的焦点为：本案性质是民事争议还是行政争议，双方是否属平等民事主体，新村委会向原村委会主任索要公章是否属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案案由确定为财产损害赔偿是否妥当？
关于本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围问题。我国民事诉讼法第一百零八条规定：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”对本条规定的前三项条件，双方当事人均无异议，认为满足这些条件，双方争议的焦点为是否满足第四项起诉条件，即被告认为本案原告与被告不是平等民事主体且原告的诉求反映的是行政法律关系，不属法院受理民事诉讼的范围。原告则认为根据《实施办法》第十一条第三款规定：“上一届村民委员会应当自新一届村民委员会产生之日起七日内向新一届村民委员会移交公章、财务账目、档案资料及办公设施等；逾期拒不交出的，新一届村民委员会可以向人民法院提起诉讼，由人民法院依法处理。”被告的理由不能成立，法院应将此规定作为受理该类纠纷的法律依据。事实上，本案一二审两级法院也是采信了原告方的观点，认为双方当事人之间属民事法律关系，原告有权依据地方性法规提起民事诉讼向被告索要公章，只是二审法院认为村委主张的经济赔偿没有事实依据而不应获得支持。
对上述一二审两级法院的定案意见与理由，笔者持有不同看法。笔者认为，人民法院对此类纠纷不应作为民事诉讼予以受理，理由试析如下：
(一) 民政部、公安部2001年6月21日发布并由国务院办公厅以国办发[2001]52号转发的《关于规范村民委员会印章制发使用和管理工作的意见》(以下简称《意见》)中指出：村民委员会印章，是村级公共权力的象征，在办理村公共事务和公益事业方面具有重要作用。村民委员会的印章一律由乡级人民政府负责制发。刻制村民委员会印章，由村党支部、村民委员会提出意见，交村民代表会议讨论，报乡级人民政府审核，由乡级人民政府到所在地县级人民政府公安机关办理准刻手续，并到指定的厂家刻制。村民委员会因故需要更换印章，制发机关应在颁发新印章的同时收缴其旧印章。村民委员会印章丢失时，应及时向制发机关报告并申请补发，应予补发的由制发机关登记并办理补发。制发机关应以适当方式公布新印章启用和旧印章作废。使用已作废村民委员会印章的，按私刻公章行为处理。乡级人民政府、县级人民政府民政部门要监督做好村民委员会换届后的印章移交工作。换届选举工作结束后，上一届村民委员会应在10天内向本届村民委员会移交印章。拒不移交村民委员会印章的，由制发机关负责追缴，并追究责任。村民委员会成员在届内被集体罢免的，印章由乡级人民政府暂时代管。乡级人民政府应在重新选举工作结束后及时将印章发给新的村民委员会。①
根据《意见》的规定，村民委员会印章的制发机关为乡级人民政府。村民委员会换届后的印章移交工作由乡、县级人民政府民政部门进行监督。换届选举工作结束后，上一届村民委员会应在10天内向本届村民委员会移交印章。拒不移交村民委员会印章的，由制发机关负责追缴，并追究责任。据此，参考民事诉讼法第一百一十条第(三)项“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”的规定，笔者认为，对因村民委员会换届选举所产生的印章移交争议，应由乡级人民政府解决，即负责追缴并追究责任。另外，根据《意见》的规定，“村民委员会印章要有专人保管，保管人由村党支部、村民委员会提名，并经村民代表会议讨论后决定。为防止乱用印章，一般情况下，印章使用的审批人与印章保管人不得为同一人。村党支部书记、村民委员会主任一般不宜直接保管印章……对违反印章使用管理规定的，要视情节轻重给予批评教育，造成严重后果的，要追究当事人的法律责任。”因此，新一届村民委员会如以诉讼方式索要公章，首先须得证明印章的保管人是谁，是否系经合法程序确定的保管人，新一届村民委员会成立后，原印章保管人是否仍有权保管等。而这不但需要证据上的支持，单是确定原保管人是否已失去保管权就不无争议。
(二) 《实施办法》第十一条第三款虽规定，上一届村民委员会逾期不向新一届村民委员会交出印章等，新一届村民委员会可以向人民法院提起诉讼，由人民法院依法处理。但另人质疑的是，该条规定毕竟缺乏法律层面上的根据，且《实施办法》在法的效力上属于地方性法规，在立法技术上，也值得商榷，如在用语上规定由上一届村民委员会向新一届村民委员会移交公章、财务账目、档案等，而从法律上讲，新一届村民委员会依法成立之时起上一届村民委员会的主体资格即告消灭，要移交也只能是上一届村民委员会的有关成员来进行；又如《实施办法》规定对上一届村民委员会逾期拒不交出的，新一届村民委员会可以向人民法院提起诉讼，由人民法院依法处理，但不知这里提起的“诉讼”是指民事诉讼还是行政诉讼，人民法院的“依法处理”又不知依的是何“法”，显然这些都是语焉不祥，让人捉摸不透。笔者在此无意褒贬我们的地方权力机关，也不想重蹈我的同行李慧娟法官的心路“历程” ②，只是在此想说明立法用语上的不清晰，容易导致对法条文义解释上产生歧义。据笔者所知，山东不少法院受理类似前文所举案件多是以《实施办法》为据的，只不过有的是作为民事诉讼，有的是作为行政诉讼来受理的。③
2000年7月1日起施行的《立法法》第八条规定，对于民事基本制度和诉讼仲裁制度应当由全国人大制定法律。向法院起诉的权利应属诉讼制度规定的内容当无疑义，地方性法规中规定诉权问题似有越权立法之嫌。
众所周知，农村的社会关系较为复杂，如果处理不好，极易激化矛盾，引发社会的不稳定。如本文所引案例，据笔者所了解，被告不交印章的理由之一是其所代表的部分村民认为新一届村委会的选举不合法，被告认为其作为原公章保管人有权继续保管。人民法院审判工作的宗旨之一是维护社会稳定，故在受理和审理案件中一定要注意防止农村矛盾的激化，不该管、管也未必管好的应当坚决不管，不能迷信“法院是社会正义的最后一道防线”这句似是而非的话语。能够通过诉讼外途径予以解决的，还是不要以诉讼方式解决的为好。
(三)关于前述案例所确定的案由问题。
民事案由是民事法律关系的集中表现，是民事案件的内容提要，也是民事案件类型的划分标志。科学、准确的案由,对于法院衡量当事人是否适格、判断当事人举证是否符合要求,从而决定是否立案具有重要作用。由于案由是当事人争议的法律关系及其争议的高度概括,因而在准确确定案由后,有利于审判人员正确、迅速、简捷地查明适用于该具体案件的法律规范。案由的确定,实际为审判人员正确适用法律指明一条清晰的思路。一个具体民事案由应当准确地反映民事诉讼当事人讼争的核心问题,揭示出当事人所争议的法律关系的主要内容和焦点。通常一审法院可以根据当事人的起诉确定案由。如果当事人起诉状中所提到的法律关系与实际诉争的法律关系不同,应当根据法庭实际查明的法律关系确定案由。当然，依照2002年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但当事人有权不变更诉讼请求，法院可以直接驳回当事人的诉讼请求，但这不影响当事人今后再以法院认定的法律关系另行起诉。④
在法学理论界，依据当事人诉讼请求的目的和内容，可以把诉分为确认之诉、给付之诉和变更之诉。其中给付之诉，是指当事人请求人民法院判令对方当事人履行一定民事义务的诉。它具有以下三个特征：
1、当事人一方依法存在请求权，对方则应依法承担某种义务，或者当事人双方都分别享有某种权利和应承担某种义务，而应履行义务的一方又拒不履行义务；
2、双方当事人之间有权利义务之争，对如何行使权利和履行义务发生争议，请求法院对发生争议的权利义务关系作出确认；
3、法院对案件经过审理，不仅要确认当事人之间的民事法律关系，而且要在此基础上判令义务人履行应履行的义务。
按给付的内容，给付之诉可分为：特定物给付之诉、种类物给付之诉和行为的给付之诉。物定物给付之诉，就是要求义务人交付法律文书载明的特定物品。这种特定物不能用其他物品来代替。种类物给付之诉，就是要求义务人交付具有共同物理属性和经济意义的、能够用度量衡计量的，并且可以相互代替的物品。行为的给付之诉，就是要求义务人为一定行为或者不为一定的行为。⑤
本案左家沟村委提起诉讼向左朋仕主张返还公章并要求损失赔偿，从诉讼分类上讲当属给付之诉应无疑问，但尚需质疑的是该种索要公章之诉是否符合给付之诉的要件和特征，公章是否“财产”，被告继续占有保管公章是否构成对原告的“损害”，双方当事人之间的争议是否属民事法律关系？。通过上述对给付之诉特征和按给付内容对给付之诉分类的分析，对照本案双方当事人讼争的标的物——公章，似乎应为特定物，即不能用其他物品来代替。但果真如此吗？公章是法律意义上的财产吗？笔者认为，就该公章本身而言，说它是特定的、独一无二的“正品”是能够成立的，但就公章的象征意义和作用而论，村民委员会印章是村级公共权力的象征，在办理村公共事务和公益事业方面具有重要作用，其象征意义和符号价值显然有别于其自身价值。关于党组织印章，中共中央办公厅《关于各级党组织印章的规定》中明确了党组织印章的制发、使用和管理。如规定：各级党组织的印章由上一级党组织制发。各种专业公司、工交、财贸、文教、卫生、体育、科研、人民团体和其他群众性组织等单位党组织的印章，由其上一级党组织或代管单位党组织制发。非独立单位的党支部委员会，一般不刻制印章，如需要，由上一级党组织制发。刻制党组织的印章，须由制发机关的办公厅（室）或政治部门开具公函，并详细写明印章的名称、式样和规格，到制发机关所在地的公安部门办理登记手续。公安部门应指定适当的刻字单位承担党组织印章的刻制任务。承制单位或刻字者一律留样或仿制。党组织的印章，由该组织的负责人或指定人员保管。印章的启用或停用应及时通知有关单位。印模在本单位存档。党组织印章因损坏或机构变动而停止使用后，应及时缴回原制发机关。收回的旧印章，区别情况予以封存或销毁。销毁旧印章，须经机关领导人批准。二人监销。从这些规定来看，作为基层群众性自治组织的村民委员会的党支部，其印章的制发、使用和管理亦应遵守上述中共中央办公厅的规定。如同前述村民委员会的公章一样，党支部公章本身的价值与其象征意义上的价值是不能相提并论的。笔者对索要党支部公章同样不赞成通过诉讼方式进行，否则，置党的规定于不顾，另辟蹊径，弄巧成拙不说，有损党的权威则是不容忽视的。关于村民主理财章的问题。《中共中央办公厅、国务院办公厅关于在农村普遍实行村务公开和民主管理制度的通知》（中办发〔1998〕9号）中规定：加强村民民主理财制度建设。村民民主理财由村民民主理财小组代表村民进行，民主理财小组成员由村民会议或村民代表会议从村务公开监督小组成员中推选产生。民主理财小组向村民会议或村民代表会议负责并报告工作。民主理财小组负责对本村集体财务活动进行民主监督，参与制定本村集体的财务计划和各项财务管理制度，有权检查、审核财务账目及相关的经济活动事项，有权否决不合理开支。村民有权对本村集体的财务账目提出质疑，有权委托民主理财小组查阅、审核财务账目，有权要求有关当事人对财务问题作出解释。农村集体财务事项发生时，经手人必须取得有效的原始凭证，注明用途并签字（盖章），交民主理财小组集体审核。审核同意后，由民主理财小组组长签字（盖章），报经村党组织、村民委员会负责人审批同意并签字（盖章），由会计人员审核记账。乡级人民政府及业务主管部门要对村级财务活动加强指导和监督。由这些规定可见，村民主理财章的加盖表征相关的农村集体财务事项经过了民主理财小组集体审核，认为符合本村集体的各项财务管理制度。乡级人民政府的经管站等具体对村级财务活动加强指导和监督。作为民主理财章本身其财产价值与其象征意义上的价值也是风马牛不相及的，笔者同样认为索要这种章子并非是一种纯粹的民事法律关系，不应通过民事诉讼途径来解决。
综上所述，笔者认为，公章本身的价值一般取决于其制作材质(如橡胶、不锈钢、玉石、黄金等等)和制作工艺，但就通常意义上的公章而言，其自身价值几乎是可以忽略不计的，材料本身加上制作费用也就区区几十元。日常生活中，我们更加关注和需要的是公章的象征意义和作用，而不是其自身的价值。试想，作为新一届村民委员会其诉讼请求返还公章也决非在意的公章本身这个“正品”，而是要求恢复行使掌管、使用公章的权力。因此，我们可以得出的结论便是：公章作为一般意义上的财产是能够成立的，其价值取决于制作材质和工艺水平，但作为公权力象征意义上的公章，说它是民法上的财产是不能成立的，它仅是一种符号、一种象征。就公章的物理属性而言，它是特定的，但就其社会、政治上的象征意义而言，它确是可以替代的，只不过要按照规定的程序由有权机关批准更换或补发而已。因此，对前引案例，一二审法院以财产损害赔偿的案由审理并作出责令返还的判决是欠当的，不但缺乏法律上的依据，在实践操作上也极易造成新的矛盾。对此，笔者认为，人民法院首先应不予受理，对已受理的也应依法裁定驳回起诉。(刘京柱)

注释：
①王禹：《村民选举法律问题研究》，北京大学出版社2002年7月第1版，第226-228页；
②河南省洛阳市中级人民法院前助理审判员李慧娟因为在（２００３）洛民初字第２６号民事判决书中评判《河南省农作物种子管理条例》与《种子法》相冲突的条款“自然无效”，被河南省人大认为是“违背了我国的人民代表大会制度，侵犯了权力机关的职权，是严重违法行为”，继而，根据河南省和洛阳市人大常委会提出的文件，洛阳中院党组于2003年11月7日撤销李慧娟的审判长职务，并免去李慧娟的助理审判员资格。主管副庭长赵广云也同时被撤职。这一事件被媒介称之为“２００３年末最热点的法治事件”，在法学界和司法实务界引起了较大影响，不少学界精英如江平教授(见江平、王颖《法官有权在法律范围内自由心证》，载法律思想网：首页—法理学2003年11月24日)、贺卫方教授(见贺卫方：《问题一箩筐》，载中国民商法律网>>>首页>>>法律书屋>>>法学茶座)等都就此作了剖析，从某种程度上推动了我国司法审查方式方法的探究，其历史意义不容忽视。“是非功过自有后人评”，相信我国的民主法治建设定会以不可阻挡之态势大步走向繁荣。
③杨书坤、徐海东：《上届村委成员拒不移交公章咋办》，载中国法院互联网：行政研究，发布时间：2003年8月9日；
④李国光主编：《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》，中国法制出版社2002年2月第1版，第281页；
⑤常怡主编：《民事诉讼法学》，中国政法大学出版社1994年3月第1版第131-132页；



国务院


物业管理条例

　　（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会

　　第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
　　管理规约对全体业主具有约束力。
　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理

　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护

　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任

　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

　　第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。