陕西省西安市人民政府办公厅


西安市人民政府办公厅关于印发西安市经济适用住房价格管理办法的通知

市政办发〔2005〕73号 2005年4月8日


《西安市经济适用住房价格管理办法》已经市政府第75次常务会审议通过，现印发你们，请遵照执行。


西安市经济适用住房价格管理办法

第一条 为加强经济适用住房价格管理，规范经济适用住房价格行为，促进本市经济适用住房的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》及国家经济适用住房价格有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入住房困难家庭供应的普通居民住房。
第三条 本市的经济适用住房价格管理适用本办法。
第四条 市价格行政管理部门是本市经济适用住房价格的主管部门，依法对本市行政区域范围内的经济适用住房价格实施管理。
建设、房屋管理部门按照各自职责做好经济适用住房价格的监督和管理工作。
第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。
第六条 开发企业开发建设的经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
第七条 开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、行政事业性收费和国家规定的基金项目。
第八条 征地和拆迁安置补偿费是指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。包括：
（一）土地补偿费；
（二）安置补助费；
（三）地上附着物补偿费；
（四）青苗补偿费；
（五）房屋等建筑物作价补偿费；
（六）临时安置过渡及搬家补助费；
（七）集体企业停产停业损失补偿费；
（八）取得土地时发生的耕地占用税等相关税费；
（九）征地、拆迁过程中按规定发生的其他费用。
第九条 勘察设计和前期工程费包括：
（一）工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。
（二）建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。
（三）标底编制费。
（四）前期工程费。包括施工通水、通电、通气、通路及平整土地的费用。
（五）勘察设计和前期工程建设中发生的其他费用。
第十条 建筑安装工程费是指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。包括：
（一）房屋的土建（含桩基）工程费；
（二）水、暖、电、气、热、通讯、电视线路、消防、电梯等设备采购及安装工程费；
（三）附属工程费；
（四）建筑安装工程建设中发生的其他费用。
第十一条 住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）包括：
（一）小区红线内基础设施建设费。包括小区红线内的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、消防等公共基础设施建设费用。
（二）小区红线内非营业性公共配套设施建设费。包括小区居委会、物业管理用房，人防工程，公共停车棚、公厕、配电水泵消防房、垃圾转运站等配套公建费用，不包括商店、银行、医院、会所、地下停车场等营业性公共建设费用。
（三）其他住宅区基础设施建设费。
第十二条 管理费按照征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费之和的2%计算。
第十三条 贷款利息按照开发单位为经济适用住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
第十四条 行政事业性收费和国家规定的基金项目按国家有关规定计收。
第十五条 税金依照国家规定的税目和税率计算。
利润按照征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费之和的3%计算。
第十六条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的其他费用；
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）由于开发单位的原因造成超过土地出让合同规定的动工开发日期而发生的土地闲置费等；
（六）按规定已经减免的及其他不应计入价格的费用。
第十七条 开发企业应在项目开工前，向市价格行政管理部门提出书面定价申请。
已开工建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，开发企业应当在经济适用住房销售前，向市价格行政管理部门提出书面定价申请。
第十八条 开发企业的书面定价申请应当包括以下内容：
（一）申请制定价格的具体项目名称、四至、规模、总建筑面积、项目建设基本情况、土地及城建手续办理情况、是否符合规定的经济适用住房建设标准等内容；
（二）拟制定的价格水平；
（三）拟定价格与同类型建设项目（含经济适用住房项目和商品房项目）的价格水平比较；
（四）其他需要说明的情况。
第十九条 开发企业随书面定价申请附以下材料：
（一）开发企业工商执照及资质证书复印件；
（二）经济适用住房销售价格申报表；
（三）经济适用住房立项（核准）文件；
（四）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》复印件；
（五）经规划部门审核、批准的总平面图和经济适用住房主管部门审核的建筑单体平面图；
（六）征地、拆迁安置等有关资料的复印件；
（七）建筑工程设计、勘察、监理、施工合同书复印件及相关付款凭证；
（八）建筑安装工程预（决）算书及工程预决算评估认证报告书；
（九）城建交费单、土地使用税等费用付款凭证；
（十）其他应计入成本的费用付款凭证及市价格行政管理部门规定提交的其他材料。
第二十条 经济适用住房价格实行价格认证制度。
开发企业在向市价格行政管理部门提交定价申请的同时，须到具有价格认证资质的机构进行价格认证。
价格认证结束，价格认证机构应当出具由价格认证责任人、负责人签字并加盖价格认证机构公章的《价格认证书》。
第二十一条 价格认证遵循公平公正、方法科学、程序规范、运行高效的原则。
第二十二条 价格认证的主要内容：
（一）开发企业的价格核算方法是否科学准确，是否符合法律、法规和财务会计制度的规定；
（二）价格构成、费用分摊是否合理；
（三）价格构成资料是否真实，有无漏记、错记、重记和虚报；
（四）其他需要审核的内容。
第二十三条 对申请手续、材料齐全、经过价格认证的经济适用住房项目，市价格行政管理部门会同市经济适用住房建设领导小组办公室在接到定价申请报告后30个工作日内作出制定经济适用住房政府指导价的决定。
第二十四条 经济适用住房价格一经确定，实行公告制度。由市价格行政管理部门在《中华人民共和国价格公报》、“西安价格信息网”等指定媒体上公布，接受社会各界监督。
第二十五条 按照本办法确定的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则由开发企业确定。
第二十六条 经济适用住房价格上浮在不超过3%的幅度内，由市价格行政管理部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。
第二十七条 企事业单位组织本单位职工集资建设经济适用住房出售的，按《西安市公有住房出售管理办法》有关规定执行。
第二十八条 经济适用住房基准价格和浮动幅度一经市价格行政管理部门确定公布后，任何单位和个人不得擅自提高。
第二十九条 开发企业在向房地产管理部门申请核发《西安市经济适用住房预（销）售许可证》时，须提供市价格行政管理部门批准的经济适用住房销售价格文件。
第三十条 经济适用住房价格实行明码标价制度。
开发企业须在销售场所显著位置悬挂市价格行政管理部门监制的明码标价牌。销售房屋时发放《经济适用住房售价说明书》，自觉接受市价格行政管理部门和购房者的监督。
第三十一条 建立房地产开发企业负担登记卡制度。房地产开发企业负担登记卡由市价格行政管理部门统一监制。
经济适用住房建设项目的有关收费严格按照法律、法规、规范性文件及物价、财政部门规定的收费项目和标准执行。
第三十二条 经济适用住房实行成交价格备案制度。开发企业应按季度将经济适用住房销售的成交价格等情况报市价格行政管理部门备案。
第三十三条 违反本办法的行为，由市价格行政管理部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以查处。
第三十四条 本办法自2005年5月1日起施行。




　　一、破产管理人承担民事责任的理论基础

　　（一）交易费用理论　

　　新制度经济学者认为，法律制度的设置旨在节约交易费用。围绕这个核心，政府就要通过制定具有强制力的市场法律制度，通过一系列救济手段，减少的不确定性，最终达到降低由于社会分工和专业化程度提高而增加的交易费用的目标。现代企业日趋复杂的财会、管理和人事制度是产生独立的破产财产管理从业人员的直接动因。众多专业的破产管理人高效、有条不紊地处理着各类破产业务，确保了破产财产的保值增值。与此同时，债权人不得不提高监督成本，提防破产管理人利用职权侵吞、损害破产财产，这无形中增加了交易费用。在这种情况下，破产管理人的民事责任制度应运而生。对债权人和其他利害关系人承担的注意义务和忠实义务促使破产管理人以最为谨慎的态度对待破产财产，以期实现经营运作的最大效益。法律规定破产管理人须因民事义务的违反而承担民事责任，使得破产管理人行为的法定成本增加，执业风险加大，可以对其产生较强的威慑力，同时亦可使处于弱势地位的债权人可以安全、从容地与破产财产的经营管理分离，而不会支付高昂的成本和监督成本。

　　（二）法律概念分析理论

　　法学的魅力在于它惊人的对称性。法学方法论特别注重对概念的体系建构，强调一些基本概念的逻辑分类和对称。对同一主体而言，法律规范必须保证其权利与义务、权力与责任的一致性。就破产管理人而言，其基于法定受托人的地位能对破产财团产生巨大的支配和影响，并且随着破产管理人职业特性的成熟，他们获取管理报酬已经成为常态。对此，法律需要给他们配置相应的义务与责任，以确保法律概念体系的均衡。英美法所特有的信托财产制度也充分体现了讲求权力、权利和义务平衡的精神。衡平法有句重要格言：“拥有对他人利益的高度优越与影响之地位即为受信者或受托人”。它强调诚信义务是从处分他人利益可能性而产生的结果。破产管理人作为法定受托人，其承担执业过失民事责任的原理亦不例外。

　　（三）社会公共政策理论

　　学者指出：破产法上除了债权人的利益之外还有其他利益需要顾及，处理破产问题，除了尊重诸如债权人保护的经济价值之外，还应当重视经济价值之外的其他诸如道德的、政治的、社会的以及社会个体利益的价值等。破产管理人对破产财产掌握和控制已经不仅仅代表着全体债权人的利益了，他们的管理行为还关系到广大雇员的生计和国家的税收。社会使命的背负把破产管理人推上了利益冲突的浪尖。由于大公司大企业破产财产的公平分配直接影响着社会经济生活的稳定，为了对破产管理人进行有效的控制和监督，立法者要求破产管理人承担执业过失民事责任的态度已经异常坚决。

　　（四）权利滥用禁止理论

　　所谓权利滥用之禁止，是指一切民事权利之行使，不得超过其正当界限，行使权利超过其正当界限，则构成权利滥用，应承担侵权责任。根据这一理论，破产管理人因其法定受托人的地位对整个破产财团的控制权，他们可以基于破产财产最大化的正当目的行使其控制权，但其运用其控制力对破产财团的经营决策施加影响时，应该是为了破产财团和全体债权人的整体利益而行事，不得为自己谋取不正当利益，亦不得疏于注意导致破产财产遭受损害。如果破产管理人未能履行法律规定的诚信义务，则应承担相应的损害赔偿责任。

　　二、破产管理人民事责任的性质

　　依民法理论，破产管理人在执业过程中因出现差错而发生的民事责任，可以分为违约责任与侵权责任两种。违反约定义务承担违约责任，而违反法定义务则须承担侵权责任。在历史上，合同法一直是法官用以控制专业人士行为的主要手段。法律用隐含条款的方式载明专业人士必须运用合理的注意和技能来弥补合同条款的漏洞和不足。所不同的是，破产管理人尽管也以专业人士的身份提供服务，但法院从一开始就在破产管理人的选任中扮演着重要角色，成为不可替代的部分，这在很大程度上削弱了破产管理人作为全体债权人受托人的色彩。考虑到破产程序一般强制执行程序的性质和破产管理人法定受托人的法律地位，不论破产管理人是由法院任命还是由债权人会议任命，均不能降低破产管理人的执业注意标准。立法和判例中总结确立的破产管理人民事义务是在对社会公共政策审度后的一种概括，目的是为了制约处于优势地位的破产管理人，保护债权人和其他利害关系人的合法利益。因此，由违反法定注意义务和忠实义务引起的侵权责任在破产管理人执业过程中的作用是基础性的。在侵权法迅速发展的破产管理人的责任承担对象不再仅仅是债权人了，而且扩展到有利害关系的第三人，侵权责任以其开放性、灵活性倍受法官青睐。正是基于此，新《破产法》第二十二条第三款规定：“指定管理人和确定管理人报酬的办法，由最高人民法院规定”。2007年4月12日，最高人民法院公布了由本院审判委员会第1422次会议通过的《关于审理企业破产案件指定管理人的规定》，该规定于2007年6月1日施行。由此可见，我国法院对管理人的委托采用指定方式，所以，我国破产管理人的民事责任属侵权民事责任。

　　三、破产管理人民事责任制度的构建

　　（一）主观过错或无过错

　　大体上，美国判例法在破产管理人民事责任标准领域有三种主要观点或曰三个发展阶段：故意标准、过失标准和重大过失标准。笔者认为，美国的破产管理人民事责任主观标准的发展阶段是与其托管人制度的发展分不开的。英美法系国家凭借高度发达、完善的信托制度，将财产的信托关系引入企业破产法，使受托人在法律上具有独立地位，仅以受托人的名义为法律行为，建立了成熟的托管人制度。新《破产法》施行后，最高人民法院启动了企业破产法司法解释起草工作，目前已经完成《企业破产法司法解释（征求意见稿）》。《企业破产法司法解释（征求意见稿）》第十一章法律责任四—管理人民事责任中，提及到过错责任和备选方案中的无过错责任。笔者认为，目前我国破产管理人民事责任宜适用过错责任，且宜采用故意和重大过失标准。理由是：1、我国的破产管理人还处于培育阶段。我国的破产管理人指定制度正是考虑到了这一点。2、我国破产管理人执业现状的需要。（1）被动执业，报酬难以预期。如以随机方式确定的异地破产管理人，在对破产企业的财产状况一无所知、未能对管理风险和管理能力进行评估的情况下，被动接受指定，而且无正当理由不得拒绝法院的指定，无疑增加了其执业风险。管理人业务作为一个新兴的行业，管理人对报酬的期盼值比较高。但如何确定管理人的报酬对法官而言是个两难的选择。（2）职工问题及相关费用难以解决。来自北京二中院的调研报告显示：“企业破产法虽然规定了专业管理人制度，取代了以前带有浓厚行政色彩的清算组，但在新旧法过渡时期，在国有企业破产案件中清算组的存在仍然是非常必要的。实践证明，国有企业破产中许多历史遗留问题，如职工安置等，不是管理人单独能够解决的，需要政府等多方力量来综合治理，共同解决，清算组存在有特定的作用”。（3）责任重，风险高。来自福建省司法厅的数据显示，2007年度年检的福建省律师事务所337家，4163名律师，其中厦门市律师事务所55家，815名律师。但报名参选福建省高级人民法院企业破产案件管理人名册（名额：机构20个，个人10名）的，只有25家律师事务所和59名律师(其中厦门6家，13名律师)最后入选的只有15家律师事务所（厦门5家），9名律师（厦门4名）。

　　（二）义务的违反

　　在破产管理人承担的民事义务中，破产管理人所承担的忠实义务居于首要位置。破产管理人的忠实义务要求破产管理人不得以损害债权人和其他利害关系人利益的方式行为，不得将自己或与自己有关联的人的个人利益置于债权人利益和其他利害关系人利益之上。破产管理人忠实义务的核心在于破产管理人不应当利用自己作为破产财团受托人的身份获得个人利益。就忠实义务的本质而言，忠实义务属于一种客观性义务，同时也是一种道德性义务，它强调破产管理人实施的与债权人和其他利害关系人利益有关的行为必须具有公正性。在实践中，破产管理人的忠实义务常有以下表现形式：1、破产管理人不得因自己的身份而受益。2、破产管理人不得收受贿赂、某种秘密利益或所允诺的其他好处。3、破产管理人必须严守竞业禁止原则。4、破产管理人非经允许不得泄漏破产业务的商业秘密。5、破产管理人不得侵吞破产财产及其掌握的其他财产。6、破产管理人不得利用破产财团的和商事机会。破产管理人的忠实义务采用了客观的标准，无须深入考察破产管理人的主观意图，违反忠实义务的认定相对简单和直接。

　　相对忠实义务而言，破产管理人注意义务则复杂许多。目前世界各国都通过制定法或判例法的形式先后确立了破产管理人承担的一般性注意义务。注意义务是指履行一个普通谨慎的人在相似情况下将付出的注意与勤奋的义务。破产管理人的注意义务本质上是一种管理性的义务，是破产管理人在管理破产财产活动时应依法运用自己的才能、技能、知识、判断和经验并达到某种标准的义务。破产管理人的注意义务与其承担的职责紧密相连。在实践中，破产管理人的注意义务具体表现主要有：1、谨慎接管债务人移交的全部财产和与财产有关的一切帐册文件。2、对破产财团的管理处分，包括保管清理破产财产、继续经营债务人事业等。3、对破产债权的调查审查。4、尽心处理各种诉讼仲裁活动。5、向法院、债权人和其他利害关系人报告工作和通告。6、请求召开债权人会议。7、对取回权、别除权的标的物的善管义务。8、依法变价和分配破产财产。9、审慎选择委托提供相关服务的专业人士。10、与破产程序相关的其他注意义务。

　　破产管理人除了要承担其作为破产管理人的注意义务以外，还要承担其他法律上的注意义务。如果破产管理人继续经营公司业务的，必须遵守公司法上关于公司董事注意义务的规定。此时，破产管理人在经营管理过程中的注意义务则表现为：1、遵守公司法和其他制定法规定的注意义务。2、遵守公司章程规定的注意义务；在授权范围内行为的注意义务。3、一般的勤勉义务。

　　（三）损害后果

　　按照大陆法系和英美法系的理论，过错责任必须具备损害后果这一要件。侵权损害可分为两大类别即有形损害和无形损害，其中，有形损害包括侵犯他人的有形财产和有形人格而导致的损害，而无形损害包括侵犯他人的经济利益和无形人格而导致的损害。破产管理人作为破产财团的法定受托人，控制和经营破产财产，其执业过失导致利害关系人损害一般被认为属于财产损失范畴。实践中，破产管理人的失职行为既可能导致破产财团的积极损失，如额外付出、财物的毁损灭失，又可能导致破产财团的消极损失，如利润损失、商事机会的丧失。因此，“财产”一词应作扩充解释，包括有形财产和无形财产。对无形财产侵害所造成的损失在普通法中称为“纯经济损失”。破产管理人侵权行为的损害后果包括对破产财团有形财产的损害是毫无疑问的。在现代两大法系国家，过失侵权原则上不对他人的纯经济损失提供保护，仅仅在例外的情况下，过失侵权法始对原告的纯经济损失提供保护。过失侵权法究竟保护哪些范围内的纯经济损失，各国并无统一的标准。

　　（四）因果关系

　　 因果关系是侵权行为法中的重要概念。在民事责任中，因果关系通常被视为联系侵权行为和损害后果之间的逻辑纽带。在侵权法尤为发达的普通法国家，法官采取了“事实原因”和“法律原因”两分法的分析进路。法官们在实践中总结出“除非判断法”来确定被告行为是否属于事实原因，即“如果没有被告的行为，原告是否还会遭受相同的损失”，如果答案是“否”，则被告的行为会被视为原告损失的必备条件，即事实原因成立；如果答案是“是”，则被告的行为不是必备条件，也就不可能成为事实原因。通常，法官会考虑以下几个方面的因素：时间上的顺序性、原因现象的客观性、结果的自然性和合理性等。实践中居于统治地位的法律原因认定方法是“可预见性”规则，该规则强调被告只对自己可以预见的损害后果承担法律责任，可预见性是以普通理性之人在相类似情形下的预见能力为衡量标准。

　　（五）责任的免除及限制

　　1、免责情形

　　破产管理人在履行职责过程中受到诸多限制，这在一定程度上增加了管理的难度，如果法律无视破产管理人执业风险过高的事实，则显失公平，不利于这一职业的生存和发展。（1）商事判断规则。其基本涵义是破产管理人直接控制破产财团经营决策时，只要基于合理的商业目的进行风险性经营活动，即使失败，亦免于责任追究。除非该错误是由于管理人主观过错造成的。（2）法院指令。法律规定，破产管理人的行为如果事先得到法院的许可，可取得责任豁免。该条件只在管理人善意利用法院指令行事时方可免责。（3）时效限制。罗马法上有句法谚：“法律不保护权利的睡眠者。”时效制度设立的初衷，就在于对民事权利的限制。对破产程序中的利害关系人而言，要求破产管理人承担民事损害赔偿责任的权利属于请求权，适用诉讼时效。（4）最高限额赔偿。目前各国破产法并没有对最高赔偿额制度作出规定，但我们可以在海商法中找到类似的制度。我国海商法第11章对海事赔偿责任限制作了详细的规定，采用了“计算单位”这一标准。